Почему опасно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи?
Популярная схема с занижением цены в договоре купли-продажи недвижимости может стать самой дорогой ошибкой в вашей жизни. Узнайте, почему эта афера опасна для обеих сторон сделки.
При купле-продаже недвижимости обе стороны часто идут на хитрость: указывают в договоре заниженную стоимость. Например, реальная цена квартиры — 7 млн руб., а в документе фигурирует лишь 5,5 млн. На первый взгляд, выгода очевидна: продавец платит меньше налога с прибыли, а покупатель получает небольшую скидку. Но на практике такая «экономия» может обернуться серьезными финансовыми потерями.
Риски продавца
Штраф и уголовная ответственность. Если налоговая обнаружит, что продавец занизил цену в договоре для уклонения от налогов, его ждет серьезное наказание. Помимо доначисления всех налогов и штрафов, его может ждать и уголовная ответственность. Тяжесть санкций напрямую зависит от суммы недоимки:
Крупный размер (свыше 2,7 млн руб.): штраф от 100 до 300 тыс. руб., принудительные работы, арест или лишение свободы до 1 года.
Особо крупный размер (свыше 13,5 млн руб.): штраф от 200 до 500 тыс. руб. или лишение свободы до 3 лет.
Покупатель может забрать часть денег обратно. До регистрации сделки в Росреестре полная сумма за квартиру зачастую хранится в банковской ячейке. В момент передачи средств присутствуют обе стороны, и продавец уверен, что деньги он уже получил. Но это не так.
Если регистрация затянется и срок аренды ячейки истечет, недобросовестный покупатель сможет вернуться и забрать часть суммы. А имея на руках подписанный договор, он через суд легко заставит продавца передать квартиру уже по этой, заниженной цене.
Риски покупателя
Потеря части средств. Если сделку признают недействительной (из-за прав других наследников, интересов детей или кредиторов), покупателя обяжут вернуть квартиру. Но получить назад удастся только официальную сумму из договора. А передачу «черных» денег доказать будет почти невозможно. В итоге покупатель рискует остаться и без жилья, и без части средств.
Подробнее о том, в каком случае сделку могут признать недействительной, рассказали в нашем телеграм-канале «Деньги из бетона».Переплата по налогам. Если новый собственник решит продать квартиру до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет), то придется заплатить в 2-3 раза больше налогов.
Налоговая считает доход как разницу между ценой продажи и официальной ценой покупки из вашего договора. Если вы купили квартиру за 8 млн руб., а в договоре указали 5 млн руб., то при продаже за 9 млн руб. ваш доход «на бумаге» составит не 1 млн руб., а целых 4 млн руб. С этого большого дохода и будет рассчитан налог.
Пример расчета (с новыми ставками с 2025 года):
Прибыль | Налоговая ставка |
До 2,4 млн рублей | 13% |
Свыше 2,4 млн рублей | 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей |
Реальный сценарий (договор на 8 млн):
Прибыль = 9 млн - 8 млн = 1 млн руб.
Налог = 1 млн × 13% = 130 000 руб.
Сценарий с заниженной ценой (договор на 5 млн):
Прибыль = 9 млн - 5 млн = 4 млн руб.
Налог = (2,4 млн × 13%) + ((4 млн - 2,4 млн) × 15%) = 312 000 + 240 000 = 552 000 руб.
В итоге из-за занижения цены в договоре вы, как новый продавец, переплатите налог на 422 000 руб., по сути компенсируя государству недоплату налогов от предыдущего продавца.
В общем, в договоре нужно указывать реальную стоимость квартиры, чтобы избежать проблем. Но если вы все же хотите при продаже квартиры сэкономить на налогах от 100 тыс. руб., читайте статью по ссылке. Там собрали 5 абсолютно легальных способов.
Как выгодно покупать, сдавать аренду и продавать жилье – в нашем Telegram-канале «Деньги из бетона». Подписывайтесь!