Застройщики оправдывают высокие цены проектным финансированием: правда ли это причина для удорожания квартир?
Девелоперы часто объясняют высокие цены на квартиры дорогими кредитами. Разбираемся, лукавят ли они или ставки действительно сильно бьют по кошельку
Раньше застройщик брал деньги дольщиков сразу и строил на них. Но с 2019 года это запрещено: средства покупателей теперь хранятся на эскроу-счетах — замораживаются в банке до ввода дома в эксплуатацию. Получается кассовый разрыв: строить надо сейчас, а доступ к деньгам появится только после сдачи дома в эксплуатацию.
Выход — взять проектное финансирование (ПФ). Это банковский кредит под залог прав на землю и будущую недвижимость. Процент застройщик платит именно за него. Чем больше денег лежит на эскроу-счетах, тем дешевле кредит. Когда объем средств дольщиков превышает долг (проект распродан на 70-80%+), ставка может упасть до символических 1-3%.
Сколько стоит проектное финансирование?
Сколько это стоит сегодня? Ставки ПФ пошли вниз вслед за ключевой — средняя по России составляет 9,92%. Для сравнения: в начале года платить приходилось около 10,24%. А в «жирный» 2023 год кредит обходился застройщикам всего в 4,86%.
Если застройщик берет кредит на ₽10 млрд, то при ставке 5% он заплатит около ₽500 млн процентов в год, при ставке 10% — уже около ₽1 млрд. Разница — примерно 500 млн рублей ежегодно. И это деньги, которые нужно учитывать в экономике проекта.
От чего зависит ставка по кредиту
Но ставка проектного финансирования зависит не только от решений ЦБ. Банк смотрит и на сам проект:
насколько быстро продаются квартиры?
сколько денег уже накопилось на эскроу-счетах?
насколько надежен застройщик?
насколько реалистична экономика конкретного ЖК?
Получается замкнутый круг: меньше продаж → меньше денег на эскроу → выше риск для банка → дороже кредит → выше себестоимость строительства. Поэтому даже при большом количестве непроданных квартир застройщики не могут просто взять и снизить цены на 20-30%.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!