Застройщики оправдывают высокие цены проектным финансированием: правда ли это причина для удорожания квартир?
Раньше застройщик брал деньги дольщиков сразу и строил на них. Но с 2019 года это запрещено: средства покупателей теперь хранятся на эскроу-счетах — замораживаются в банке до ввода дома в эксплуатацию. Получается кассовый разрыв: строить надо сейчас, а доступ к деньгам появится только после сдачи дома в эксплуатацию.
Выход — взять проектное финансирование (ПФ). Это банковский кредит под залог прав на землю и будущую недвижимость. Процент застройщик платит именно за него. Чем больше денег лежит на эскроу-счетах, тем дешевле кредит. Когда объем средств дольщиков превышает долг (проект распродан на 70-80%+), ставка может упасть до символических 1-3%.
Сколько стоит проектное финансирование?
Сколько это стоит сегодня? Ставки ПФ пошли вниз вслед за ключевой — средняя по России составляет 9,92%. Для сравнения: в начале года платить приходилось около 10,24%. А в «жирный» 2023 год кредит обходился застройщикам всего в 4,86%.
Если застройщик берет кредит на ₽10 млрд, то при ставке 5% он заплатит около ₽500 млн процентов в год, при ставке 10% — уже около ₽1 млрд. Разница — примерно 500 млн рублей ежегодно. И это деньги, которые нужно учитывать в экономике проекта.
От чего зависит ставка по кредиту
Но ставка проектного финансирования зависит не только от решений ЦБ. Банк смотрит и на сам проект:
насколько быстро продаются квартиры?
сколько денег уже накопилось на эскроу-счетах?
насколько надежен застройщик?
насколько реалистична экономика конкретного ЖК?
Получается замкнутый круг: меньше продаж → меньше денег на эскроу → выше риск для банка → дороже кредит → выше себестоимость строительства. Поэтому даже при большом количестве непроданных квартир застройщики не могут просто взять и снизить цены на 20-30%.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!