Семейная ипотека больше не спасает рынок: чего теперь боятся застройщики?
После ужесточения условий семейной ипотеки рынок новостроек начал остывать. Покупатели уже не так активно берут кредиты, застройщики ищут новые способы стимулировать продажи, а запуск новых проектов сокращается.
Ипотеку стали брать реже, а вторичку — покупать чаще. По данным ДОМ.РФ, в сентябре банки выдали 125 тыс. ипотечных кредитов на ₽614 млрд. В октябре — уже 77 тыс. на ₽305 млрд.
Но дело не только в сентябрьском ажиотаже. Даже относительно июля–августа выдачи сократились: на 11% по количеству и на 18% по объему.
Изменилась и структура рынка:
Рыночную ипотеку теперь оформляют чаще, чем льготную: 53,1% против 46,9%. В последний раз такое соотношение наблюдалось более двух лет назад.
Новостройки теряют часть ипотечных покупателей. В октябре на них пришлось 41,1% выдач — на 21 п. п. меньше, чем в сентябре.
Вторичка набирает популярность: ее доля выросла до 33,3% ипотечных выдач. Теперь примерно каждый третий ипотечный кредит оформляют на готовое жилье.
Чем застройщики пытаются удержать покупателей? Мы опросили крупных застройщиков, и все они сходятся во мнении: сейчас покупателю важна не столько цена квартиры, сколько размер ежемесячного платежа. Поэтому девелоперы делают ставку на:
Субсидированную ипотеку. Застройщик компенсирует часть процентной ставки, чтобы сделать кредит доступнее. Например, в А101, ФСК и ГК Эталон рассматривают возможность снизить ставку для семьи с одним ребенком с 12% до 6%.
Рассрочки. Покупатель вносит деньги постепенно, не оформляя сразу полноценную ипотеку.
Траншевую ипотеку. Банк перечисляет кредит застройщику частями, поэтому проценты начисляются только на выданную сумму. В результате платёж во время строительства может быть значительно ниже.
Скидки и трейд-ин. Девелоперы предлагают специальные цены на отдельные квартиры и помогают обменять старое жилье на новое.
Иными словами, застройщики все активнее пытаются компенсировать исчезновение дешевой ипотеки за собственный счет.
Чего застройщики боятся в 2027 году?
Дорогие деньги. Высокие ставки одновременно бьют по покупателям и девелоперам. Рыночная ипотека остается неподъемной для многих семей, а проектное финансирование увеличивает расходы строительных компаний.
В А101 считают, что рыночная ипотека станет доступнее при ставках 8-10%, а в Level Group ожидают оживления спроса при снижении ключевой ставки ниже 10%.Рост себестоимости и дефицит кадров. Дорожают стройматериалы, рабочая сила и оборудование. При этом возможности снижать цены ограничены необходимостью обслуживать кредиты и завершать текущие проекты.
Медленное наполнение эскроу-счетов. Чем меньше квартир продается, тем медленнее пополняются счета. Это может ухудшать условия проектного финансирования и увеличивать расходы девелоперов.
Непредсказуемость льготных программ. Частые изменения условий господдержки мешают покупателям и застройщикам планировать сделки и новые проекты, отметили в АПРИ.
Рынок новостроек постепенно привыкает жить без прежней массовой семейной ипотеки. Но заменить ее рыночным кредитованием пока не получается: ставки слишком высокие. Застройщики пытаются удержать продажи скидками, рассрочками и субсидированием ипотеки. Однако долго компенсировать покупателям дорогие кредиты за собственный счет будет непросто.
Главный риск 2027 года — сочетание слабого спроса, дорогого финансирования и растущей себестоимости. И если продажи не восстановятся, давление на экономику девелоперов может стать гораздо серьезнее.