ЦБ изменил правила субсидированной ипотеки: что ждет заемщиков?
В 2025 году Центральный банк ограничил практику субсидированной ипотеки, запрещая банкам предлагать сниженные ставки при искусственном завышении цен на недвижимость. Несмотря на это, такие предложения остались, но их условия изменились: теперь требуется значительный первоначальный взнос, а после льготного периода ставки могут резко вырасти. Рассмотрим, как изменились условия и какие альтернативы доступны для покупателей.
В январе 2025 года ЦБ ввел ипотечный стандарт (мы рассказывали о нем в нашем телеграм-канале), который запретил банкам (напрямую или через девелоперов) предлагать сниженную процентную ставку по ипотеке, если при этом увеличивается стоимость самой квартиры.
При этом субсидированные ставки от застройщиков до сих пор существуют, хотя предложений и стало меньше.
Как изменились условия субсидированной ипотеки?
Раньше: вместо рыночной ипотеки под 30% застройщики предлагали оформить кредит, например, под 5-8% на первые 3 года. Но при этом цены на объект вырастали на 20%.
Сейчас: при сниженной ставке удорожания больше нет, но требуется большой первый взнос в 30-60% от стоимости квартиры.
Теперь при покупке за наличку, по льготной ипотеке или сниженной ставке цена не меняется, она всегда одна и та же. Застройщики просто сразу «вшили» в стоимость объектов все траты.
Варианты покупки с субсидированной ипотекой
Самый разнообразный выбор программ у ПИК. Чем выше первый взнос — тем выгоднее условия:
ПВ 30% — доступна ставка 10% на первые 2 года;
ПВ 50% — ставка 6% на 2 года или 9% на 3 года;
ПВ 60% — ставка 5% на 2 года или 8% на 3 года;
Главный нюанс: как только «льготный период» закончится, ставка вырастет до 21%. А дальше один путь — надеяться на рефинансирование. Либо снизится ключ ЦБ, либо вы начнете попадать под одну из госпрограмм (например, семейку). Но всегда есть риск, что в рефинансировании откажут.
Альтернативы для тех, кто не готов рисковать
Если жилье купить хочется, а рисковать нет, есть еще один вариант — фиксированная ставка на весь период.
Тот же ПИК предлагает 15% годовых, но нужен первый взнос от 50%. Если при таких условиях вам будет комфортен ежемесячный платеж, то можно присмотреться.
Двушка в ЖК «Исеть парк» (Екатеринбург) продается за ₽7,3 млн.
Если у вас накоплено 50% от стоимости квартиры, доступна ставка 15% на все 30 лет, ежемесячный платеж — ₽46,5 тыс. в месяц. В будущем также можно рефинансироваться.
Кому выгодны субсидированные ставки?
Если у вас есть большая часть суммы на квартиру, но вы продолжаете держать ее на депозите под 14-16%. Когда льготный период закончится, вы сможете закрыть ипотеку досрочно, плюс сверху заработать на вкладе.
Если вы верите, что через 2-3 года рыночные ставки станут доступными. По прогнозам ЦБ, это действительно произойдет: к 2027 году ключ должен снизиться до 7,5%, а вслед за ним рыночная ипотека до ~10%. Но как ситуация будет развиваться на самом деле — большой вопрос.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!