Ваша арендная квартира на самом деле убыточна? Разрушаем мифы о пассивном доходе
Вы сдаете квартиру за 35 тысяч в месяц и считаете себя успешным инвестором? Годовая прибыль в 400 тысяч кажется солидной? Однако ифры на бумаге часто лгут. Реальная доходность ваших вложений может быть в разы ниже заявленной. Готовы узнать правду? Мы научим вас считать так, чтобы не обманывать себя.
Большинство считает доходность по принципу «арендную плата умножить на двенадцать и разделить на стоимость квартиры». Это фатальная ошибка. Такая формула показывает рентабельность, а не вашу личную доходность на вложенный капитал. Реальная формула, которая покажет истинную эффективность инвестиций, выглядит иначе: (Чистая годовая прибыль / Сумма всех ваших вложений) × 100%. Именно ее мы и будем использовать.
Что на самом деле входит в сумму ваших вложений
Первоначальные вложения — это не только цена в договоре купли-продажи. Чтобы объективно оценить инвестиции, необходимо учесть каждый рубль, который вы потратили на вывод квартиры на арендный рынок:
покупка самой недвижимости;
капитальный или косметический ремонт;
покупка всей необходимой мебели и бытовой техники.
Только сложив эти затраты, вы получите знаменатель для нашей формулы — ваши реальные инвестиции.
Считаем выручку трезво: учитываем простой и сезонность
Годовой доход — это не абстрактные 12 платежей. Даже самый востребованный объект простаивает. Для реалистичного расчета берите за основу 11 оплаченных месяцев в году. Это страхует от рисков внезапного выезда арендатора и времени на поиск нового.
Главные пожиратели прибыли: какие расходы вы забываете учесть
Здесь большинство инвесторов терпят фиаско. Прибыль — это то, что остается после всех издержек. Обязательно учитывайте:
налог на доход (например, 4% для самозанятых по НПД);
налог на имущество, который рассчитывается от кадастровой стоимости;
коммунальные услуги, если их оплата лежит на собственнике;
резерв на текущий и косметический ремонт (замена сантехники, поклейка обоев, мелкий ремонт бытовой техники).
Игнорирование этих статей расходов рисует иллюзорно высокую доходность.
Пример расчета для квартиры, купленной за свои деньги
Разберем на конкретных цифрах. Допустим:
стоимость квартиры: 6 000 000 руб.
ремонт и мебель: 400 000 руб.
итого вложения: 6 400 000 руб.
арендная плата: 35 000 руб./мес.
годовой доход (за 11 месяцев): 385 000 руб.
расходы в год: налог НПД (4%): 15 400 руб., еалог на имущество: 2 300 руб., резерв на ремонт: 15 000 руб.;
итого расходы: 32 700 руб.;
чистая годовая прибыль: 385 000 – 32 700 = 352 300 руб.
Расчет доходности: (352 300 / 6 400 000) × 100% = 5,5% годовых.
Магия кредитного плеча: расчет доходности для ипотечной квартиры
Здесь меняется логика расчета. В сумму вложений мы включаем только ваши собственные средства: первоначальный взнос и затраты на ремонт/мебель. Но в годовые расходы добавляется полный ежегодный платеж по ипотеке (и тело кредита, и проценты).
Пример:
первоначальный взнос: 2 000 000 руб.;
ремонт и мебель: 400 000 руб.;
итого ваши вложения: 2 400 000 руб.;
годовой платеж по ипотеке: 24 000 руб./мес. × 12 = 288 000 руб.;
прочие расходы (налоги, ремонт): 32 700 руб.;
итого расходы: 288 000 + 32 700 = 320 700 руб.;
годовой доход: 385 000 руб.;
чистая прибыль: 385 000 – 320 700 = 64 300 руб.
Расчет доходности: (64 300 / 2 400 000) × 100% = 2,7% годовых.
Кажется, что это мало? Но здесь в игру вступает долгосрочная перспектива: арендная плата будет расти, а платеж по ипотеке — оставаться фиксированным. Через несколько лет доходность на ваши вложенные 2,4 млн рублей может значительно превысить 5,5%.
Хотите инвестировать в рынок недвижимости? Набирайтесь опыта!
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!