Наверное, каждый из нас задумывался, было бы неплохо приобрести недвижимость за рубежом. Но, это под силу далеко не каждому. Требуется капитал в пару сотен тысяч долларов. Кроме этого возникает предостаточно сопутствующих проблем и вопросов, например, нужно решить в какой стране будет проведена покупка, как обслуживать объект и решать вопросы, для покупки нужно отыскать посредника, открыть банковский счет за рубежом и т.д. Проблем много, и большинство выступают барьером для покупки недвижимости за рубежом.
Как вложить деньги в зарубежную недвижимость, если нет достаточной суммой для покупки дома или квартиры? REIT (Real Estate Investment Trust) – публичная фирма, базовый доход, обеспечивается за счет управления или сдачи недвижимости в аренду, ее купли/продажи, а также предусмотрено прямое кредитование под залог недвижимости или же инвестиции в ипотечные бумаги. Вся прибыль за вычетом комиссии за управление выплачивается в виде дивидендов. Осуществляется покупка акций REIT на бирже от $100. В данной статье мы рассмотрим инвестиции в недвижимость за рубежом.
Что представляет собой REIT
REIT-фонд − это инструмент позволяющий инвестировать в недвижимости от нескольких сотен долларов. В других странах популярный инструмент. Суть работы данного фонда сводится к возведению строительных объектов, скупке недвижимости, поиск арендаторов и т.д. При этом REIT − это управляющая компания, которая может владеть несколькими объектами недвижимости. Акции данной фирмы вращаются на бирже, и инвестор может купить активы.
На форумах и разных тематических сайтах, эксперты часто сравнивают REIT с ПИФами. Безусловно, что-то схожее присутствует, но это сравнение не самое корректное. Мы покупаем акции компании, имеющей свои финансовые показатели, мультипликаторы и т.д., здесь важно понимать, что REIT − это разновидность акций компании, которая работает в секторе управления недвижимости. На российском рынке REIT как такового нет, но существуют несколько методов вложения, о них далее.
Классификация REIT
REIT физической недвижимости, в которых получается, что приобретаются объекты недвижимости, компания их сдает, зарабатывая на арендных платежах, и делиться доходностью со своими инвесторов. Таких типов REIT подавляющее большинство.
Ипотечные REIT − это компании, которые имеют в своих портфелях закладные ипотечные бумаги, и получают по ним процентные платежи. Встречаются смешанные фонды.
REIT также делят в зависимости от направленности недвижимости. Это зависит от того, что именно выбрала управляющая компания. Есть организации которые работают исключительно с офисными объектами, кто-то с промышленными, другие напротив делают ставку на торговые центры, то есть коммерцию.
Плюсы REIT
Преимущества данного инструмента проявляются в следующем:
- шанс даже с незначительной суммой средств вложить в сектор недвижимости. Можно выбирать любой REIT любой страны. При этом не требуется большой капитал, вложения ликвидные, поскольку их можно продать;
- дивиденды, выплачиваются стабильные, что очень схоже на облигации, но доходность выше. Рынок REIT США самый развитый в мире. В последние два десятилетия акции REIT показывали хорошую динамику. Не берем в расчет дивиденды, они даже обогнали самую динамическую сферу экономики США − техническую, потому что за последние 20 лет прибыльность REIT составила 12,5%;
- динамика акций REIT совпадает с динамикой рынка в целом. Можно предположить в определенных кризисах REIT может выступить в качестве защитного актива.
Часто, кажется, что физическая покупка квартиры − это оптимальный способ для сохранения денег в кризис. При этом мы не проводим регулярную переоценку стоимости квартиры, а в инвестиционный портфель люди имеют привычку заглядывать практически каждый день. Спорный момент, поскольку квартиры в кризис проседают.
Риски REIT
Инвестиции в недвижимость за рубежом доходность способны принести, но также не стоит забывать о рисках. Рассмотрим самые базовые минусы REIT. Здесь нужно сказать, что особенно инструмент считается рискованным для людей, которые инвестируют на небольшой временной интервал, REIT не оптимальный вариант.
Как выбрать REIT
Чтобы правильно выбрать REIT требуются навыки фундаментального анализа, которые необходимы для выбора акций. При выборе REIT нужно смотреть не только на то, в какую недвижимость осуществляются вложения, насколько эффективно со своими управляющими возможностями справляется фирма. Бизнес может приносить нормальные деньги, но доходность процесса будет низкой для инвесторов. Действуем по классике:
- изучаем финансовую отчетность;
- мультипликаторы также просматриваем;
- коэффициент автономии, количество заемных и личных средств;
- какая финансовая нагрузка и т.д.
В общем, изучаем все документы и статистические данные. Внимательное знакомство требуется, особенно если вы намерены инвестировать в конкретный REIT-фонд
Как купить REIT
Существует несколько вариантов. Необходимо отметить, что REIT это своего рода акции, только узкоспециализированные. Поэтому способы покупки очень схожи.
- Большая часть REIT представлены на рынке США. В результате чего потребуется открыть счет у брокера иностранного и после получить доступ к перечню REIT-фондов.
- СПБ биржевая площадка. На ней работают некоторые брокерские компании, биржа позволяет приобретать всем фирмам индекс S&P 500. В результате чего реально приобрести REIT-фонды на отечественной бирже. Относительно недостатков этого подхода. СПБ площадка отличается не самыми высокими показателями ликвидности. Также, в случае если пользователь подписал форму W8B, налоговый вычет на дивиденды в процессе приобретения через отечественную компанию будут высокими.
- На рынке РФ есть ПИФы, инвестирующие в ETF на REIT. В действующий момент работает только один паевой фонд. Недостаток этого метода в том, что с клиента будет снята высокая комиссионная издержка. Здесь важно учитывать, что для пользователя, который не разбирается в финансовом анализе, приобретение ПИФа проще по алгоритму действий, нежели анализ и изучение REIT-фонда.
- Приобретение ETF-фонда на REIT, данная конструкция очень сложная, но в реальности все предельно просто. На рынке США пару лет данные фонды пользуются популярностью. При этом данный инструмент считается более доступным, чем ПИФы, поскольку обслуживание дешевле. Относительно минусов − приобрести через отечественного брокера не получится.
Нужно ли вкладывать в REIT?
Сказать, что данный инструмент 100% должен быть в вашем инвестиционном портфеле нельзя. Поскольку инструмент считается рискованными, как и акции. При этом, разбавить инвестиционный портфель вполне реально, для этого достаточно 5% зарубежной недвижимости. Также помните, что REIT отличается стабильными и растущими дивидендами, кроме этого еще в валюте, поэтому как вариант можно рассмотреть актив для добавления в собственный портфель.
Материалы по теме:
