Льготная ипотека перегрела рынок. Что делать?

По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, за 3 года цены на новостройки выросли на 90%. Свою роль в этом сыграли и подорожавшие из-за слабого рубля стройматериалы. Но в первую очередь, льготная ипотека. 

Однако если резко отменить льготы, это больно ударит по банкам, застройщикам и гражданам. Хотя простым людям в перспективе это будет даже на руку. Ведь сейчас выгода от льготных программ размыта: взлетевшие цены ничуть не помогают покупателю сэкономить. Но если стоимость квадратного метра упадет из-за охлаждения рынка, потенциальный владелец квартиры будет только рад.

Ну а пока рынок новостроек можно сравнить с наркоманом, которому постоянно нужны новые дозы. В данном случае это субсидии от государства. Девелоперы разучились работать в рыночных условиях, проектное финансирование снизило их чувство риска. Так что застройщикам и банкам будет непросто "слезать с иглы", неизбежно начнется «ломка» от спада продаж и снижения темпов кредитования.

При этом сильно сократить стройку не дадут, иначе государство будет меньше зарабатывать.

В общем, ситуация патовая. Обвал допустить нельзя, но чем дольше продолжается субсидирование, тем больше надувается пузырь.

Что может быть решением?

1. Плановое завершение всех льготных программ 1 июля следующего года. До этого момента государству, скорее всего, придется еще несколько раз поднять лимиты по кредитам для банков. Параллельно с этим ужесточат требования по выдаче ипотеки для заемщиков, что снизит спрос. Но значительно сдержать цены это не поможет. Рост будет, как минимум, в пределах инфляции. 

2. Частичная отмена льготных программ. Например, уйдут самые востребованные: Cемейная под 6% и ипотека с господдержкой под 8%. Первую немного модернизируют, а вторую полностью отменят. Скорее всего, введут адресные меры, которые сейчас прорабатывают. Ипотеку для айтишников, а также арктическую и дальневосточную, оставят для поддержки. Так что деньги инвесторов, вероятно, потекут в отдаленные регионы РФ.

3. Льготные программы продлят, но ужесточат ипотечные условия. В Госдуме на днях пообещали “до последнего сражаться, чтобы льготная ипотека была”. Для этого, например, могут поднять первоначальный взнос до 40% или запретить выдавать займы с господдержкой тем, у кого есть непогашенные кредиты. Также ходили слухи о возможном росте ставок по всем программам на 2%. Самой собой, всё это не понравится банкам, потому что спрос на ипотеку, вероятно, упадет. Зато и цены на жилье, скорее всего, начнут снижаться.

4. Власти могут ввести дифференцированные ставки по ипотеке, которые зависят от средней зарплаты в регионе. То есть, больше зарплата — выше проценты, а если меньше — то ниже. Это, кстати, свежее предложение от председателя Госдумы Вячеслава Володина. 

Главный риск, который мы здесь видим — цены точно не остановятся. Если такая схема будет доступна без регистрации в регионе, то за низкой ставкой придут инвесторы из столицы. Ну а если только с регистрацией, местные сами станут инвесторами.

Хотите инвестировать в рынок недвижимости? Набирайтесь опыта! 

Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь!