Инвестиции в недвижимость: куда вложить деньги, чтобы заработать в 2026 году
Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных способов сохранения капитала. Но в 2026 году рынок ожидает новая фаза: высокие ставки, падающая доступность жилья и меняющиеся модели доходности. В этой ситуации инвесторам важно четко понимать, на какой доход можно рассчитывать, какие риски учитывать и какие способы инвестиций в недвижимость будут наиболее эффективны для достижения финансовых целей.
Что будет с ценами на квартиры в 2026 году?
Новостройки
По прогнозам аналитиков «Яков и партнеры», в 2026 году средняя стоимость квадратного метра в новостройках вырастет примерно на 6%. Это соответствует темпам 2025 года, но ниже показателей 2024-го (9%) и 2023-го (7%). Таким образом, тренд на замедление ценовой динамики сохранится.
Основной причиной умеренного роста, по мнению экспертов, станет сокращение предложения. Однако существенный запас готового к продаже жилья не позволит ценам расти значительно выше инфляции. При этом порог входа остается высоким. По данным Сбериндекса, средняя стоимость 1 м² новостройки в России составляет 177,2 тыс. руб., а в Москве — 337,9 тыс. руб.
Вторичный рынок
Ожидается рост цен на 8-15%, что связано с оживлением отложенного спроса на фоне снижения ключевой ставки. По оценке ЦБ, среднегодовая ставка в 2026 году может составить 13–15%, сделав рыночную ипотеку более доступной и увеличив спрос на готовое жилье.
Однако рост будет неравномерным. Ликвидные объекты (квартиры с качественным ремонтом в новых домах и престижных районах) будут дорожать быстрее среднего. В то же время неликвидное жилье (в домах с изношенным фондом, без инфраструктуры) может показать минимальный рост или стагнацию из-за низкого спроса.
Также стоит помнить о рисках. В 2025 году участились случаи мошеннических схем, в результате которых покупатель терял и деньги, и жилье. Пока эта проблема не урегулирована законодательно, сделки со вторичным жильем осуществить будет сложнее.
Сколько можно заработать на аренде?
В 2026 году средняя доходность от долгосрочной аренды недвижимости может сохраниться на уровне 5-6% годовых до вычета расходов. Самый длительный срок окупаемости однокомнатной квартиры за счет аренды ожидается в Санкт-Петербурге, Волгограде и Москве — в среднем около 17 лет.
Срок окупаемости может сократиться при индексации арендной платы. Однако в 2025 году годовой рост стоимости аренды однокомнатных квартир по стране впервые за 5 лет составил лишь 1,8% (против 38,4% годом ранее). Аренда двухкомнатных квартир подорожала на 5,2%, что также значительно ниже прошлогоднего скачка (34,1%).
Будут ли расти цены на аренду в 2026 году, зависит от соотношения спроса и предложения. Эксперты полагают, что заметного удорожания в начале года ждать не стоит, а к осени возможен рост ставок на 10-15%.
Также добавляется капитализация самого объекта, то есть рост цены: 3-5% годовых в зависимости от локации. В сумме в оптимистичном сценарии совокупная годовая доходность может достичь 8-10%. Однако инвестиции в физическую недвижимость требуют больших вложений, экспертизы и времени.
Альтернатива: недвижимость через ЗПИФы
Для тех, кто хочет получить доступ к рынку недвижимости, не вкладывая больших денег и своего непосредственного активного участия, существуют закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости.
Принцип работы: фонд приобретает объекты недвижимости (жилые или коммерческие), чтобы сдавать их в аренду или перепродать. Инвестор покупает паи фонда и получает дивиденды от его деятельности. Доход формируется из двух составляющих: выплачиваемых дивидендов и роста стоимости пая. В 2024 году средняя доходность ЗПИФов недвижимости составила 18,4%, а дивидендная — 11,4%.
Преимущества ЗПИФов:
Низкий порог входа. Например, в фонде «Тинькофф Квадратные метры» можно инвестировать от ₽6,12.
Диверсификация. Фонд владеет несколькими объектами (часто в разных регионах и секторах), что снижает риски по сравнению с одной квартирой.
Пассивное инвестирование. Управляющая компания берет на себя все заботы, связанные с объектами, поэтому от вас не требуется участия в управлении активом.
ЗПИФы коммерческой недвижимости
Эти фонды иинвестируют в офисные центры, торговые комплексы, склады, гостиницы и коворкинги. Крупнейшие ЗПИФы, в которых можно приобрести паи прямо сейчас:
«Современная коммерческая недвижимость» от СФН (Сбер). Стоимость пая — 920 руб., потенциальная доходность — 20,86%.
«Современный арендный бизнес 3» от СФН (Сбер). Стоимость пая — 900 руб., потенциальная доходность — 18,67%.
«РД» от ВИМ (ВТБ). Стоимость пая — ~124,9 тыс. руб., потенциальная доходность — 18,6%.
ЗПИФы жилой недвижимости
Механизм тот же, но эти фонды специализируются на квартирах. Один из самых известных примеров — ЗПИФ XHouse от «Самолета» (тикер на Мосбирже — #XHOUSE).
Это фонд доступен для неквалов, а порог входа начинается от 900 руб. Приобрести паи можно у крупнейших брокеров, таких как Сбер, ВТБ или Альфа-Банк. Целевая доходность — до 24% годовых за счет аренды недвижимости в портфеле (более 200 лотов в ЖК «Самолета») и последующей перепродажи.
Также фонд XHouse — отличная возможность для тех, кто хочет приобрести свою недвижимость, но еще не накопил полную сумму. С 2027 года пайщики, инвестировавшие от 1 млн руб., смогут оплатить паями до 50% стоимости квартиры в проектах «Самолета» по стоимости чистых активов (СЧА), что может дать существенную скидку. Кроме того, все владельцы паев получают скидку 3% на покупку квартиру у застройщика.
Таким образом, подобные ЗПИФы жилой недвижимости становятся комплексным инструментом: это и способ получить доход от аренды с перспективой роста капитала, и защита от инфляции, и шаг к будущей собственной квартире через гибкие опции обмена.
Выводы на 2026 год
Прямые инвестиции в недвижимость для аренды подходят инвесторам с капиталом от 5-7 млн руб., готовым к личному участию. Ключ к успеху — тщательный выбор ликвидного объекта, точный расчет доходности с учетом всех издержек и готовность управлять объектом.
Инвестиции в аренду недвижимости через ЗПИФы — оптимальный выбор для инвесторов с капиталом от 100-300 тыс. руб., стремящихся к диверсификации и пассивному доходу. Это инструмент с профессиональным управлением, высокой целевой доходностью и низким порогом входа.
Лучшая стратегия для инвестора в ЗПИФы — держать паи до погашения. Поскольку ЗПИФы -- консервативный инструмент, инвестор должен быть готов к долгосрочным вложениям на 3-5 лет. Например, по плану фонд Самолета распродаст недвижимость к 2029 году, и паи погасятся с учетом фактического роста цен за 5 лет существования фонда.
В условиях 2026 года консервативные стратегии, нацеленные на арендный доход, и диверсификация через различные способы инвестиций в недвижимость выглядят предпочтительнее рискованных спекуляций на рост цен.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!