Ипотека под ноль, долги застройщиков и адресные ставки: как власти меняют рынок жилья
Главный драйвер рынка недвижимости — семейная ипотека — готовится к тектоническим изменениям. Владимир Путин поручил правительству до 1 июня сделать ставку по программе... персональной. Чем больше детей, тем ниже проценты. Но спасет ли это рынок или добьет и без того уставших застройщиков? Разбираемся, кому достанется жилье, а кто останется у разбитого корыта.
Рынок недвижимости последние месяцы держался буквально на одном дыхании — на программе семейной ипотеки. Для миллионов российских семей это был едва ли не единственный реальный шанс обзавестись собственным жильем. Поэтому любые разговоры об изменении условий заставляют прислушиваться особенно внимательно. А за последние дни таких предложений накопилось столько, что можно собирать отдельную аналитическую подборку.
Ставку привяжут к детям: что придумали власти
Главная новость, которая взбудоражила профессиональное сообщество, — поручение президента правительству. До 1 июня кабинет министров обязан подготовить механизм дифференциации ставки по семейной ипотеке. Простыми словами: процент по кредиту теперь будет напрямую зависеть от количества детей в семье.
Логика государства понятна и даже красива: больше детей — больше поддержки, а значит, ставка меньше. Программа становится адресной и точечной. Но, как это часто бывает, дьявол кроется в деталях.
Ранее парламентарии озвучивали цифры: для семей с одним ребенком льготная ставка может составить 10-12% годовых. И здесь возникает закономерный вопрос: если это льготная ставка, то какой тогда будет рыночная?
Напомню, программа семейной ипотеки действует до 2030 года. При этом ЦБ рассчитывает увидеть однозначную ключевую ставку (то есть меньше 10%) уже в 2027 году. Получается абсурд: при ключевой ставке ниже 10% рыночные ставки по ипотеке все равно будут держаться в районе 15-18%? Только для того, чтобы 12% на их фоне выглядели привлекательно? Логика пока ускользает.
Чего хотят матери и риелторы
Пока чиновники думают над формулами, общественные организации забрасывают их своими предложениями. Совет матерей просит пересмотреть базовые критерии выдачи. Основные боли семей — это высокий первоначальный взнос, бюрократические требования к регистрации ребенка и непосильная финансовая нагрузка, когда приходится одновременно платить ипотеку и аренду жилья. Выход видят в рассрочке на первый взнос и смягчении правил прописки.
Российская гильдия риэлторов смотрит на проблему шире. По их данным, текущие лимиты программы безнадежно устарели. 12 миллионов рублей для столичных регионов и 6 миллионов для остальной страны давно не соответствуют реальной стоимости квадратного метра. Риелторы предлагают индексировать лимиты, снизить первоначальный взнос до 5% и разрешить активнее использовать материнский капитал.
Самый радикальный сценарий обсуждают депутаты — постепенное снижение ставки до 0% для семей, где появляется четвертый ребенок. Аналитики тут же бьют тревогу: слишком дешевая ипотека неизбежно разгонит цены на первичном рынке. Но давайте честно: много ли в стране семей с четырьмя детьми? А с тремя? Их количество вряд ли способно раскачать динамику всего рынка недвижимости.
Кто будет покупать жилье
Февральские корректировки программы, кстати, не обрушили рынок. После короткой паузы спрос на семейную ипотеку вернулся. Правда, заемщики стали заметно осторожнее и рациональнее.
Но новый вопрос, который сейчас волнует всех: кто будет покупать жилье дальше? Если программа станет строго демографической, а доступ к льготе еще больше сузится, значительная часть потенциальных покупателей окажется за бортом. Спрос сконцентрируется в очень узкой категории семей, и этого объема явно недостаточно, чтобы поддерживать отрасль на плаву.
А если спрос рухнет, мы подходим к главной боли — застройщикам и их голодным временам. Рынок уже подает тревожные сигналы. Каждый восьмой квадратный метр у крупнейших девелоперов строится с задержкой. У топ-5 застройщиков доля проектов с переносом сроков достигла почти 13%.
Добавьте к этому отмену моратория на неустойки с января. Теперь покупатели снова могут взыскивать штрафы за задержку передачи квартир. Это гарантированно приведет к росту судебных споров и дополнительной финансовой нагрузке на девелоперов. Президент уже заявил, что ключи должны выдаваться вовремя. Но выполнить это обещание, имея серьезные обязательства перед банками и подрядчиками, мягко говоря, непросто.
Получается сложная и противоречивая конструкция. С одной стороны — ужесточение условий и адресность господдержки. С другой — растущие долги застройщиков, задержки строительства и финансовые потери. И где-то между ними зажат обычный человек, которому просто нужен свой угол, желательно не под двузначные проценты. Очень хочется верить, что в этой запутанной формуле все же найдут место и для него.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!