Как легально сдавать квартиру в аренду и избежать штрафов в 2025 году
Сдача квартиры в аренду без соблюдения законодательства может привести к серьезным последствиям, включая штрафы от налоговых органов. В этой статье мы рассмотрим ключевые шаги, которые помогут вам легально сдавать квартиру в аренду и избежать проблем с законом, включая варианты налогообложения и требования к регистрации.
Около 95% собственников по-прежнему не платят налоги с аренды и не заключают официальные договоры, по данным ДОМ.ПФ. Главный риск — штрафы от налоговой. Мы рассказывали в нашем телеграм-канале, что она все чаще выявляет неплательщиков по банковским переводам, жалобам соседей, объявлениям на Авито и Циан. И даже благодаря массовой проверке владельцев двух и более квартир. Итак, как оставаться чистым перед законом?
Платите налоги
Основных вариантов 4:
НДФЛ для физлиц. Ставка от 13% до 22% в зависимости от совокупного дохода (включая зарплату). Если он меньше ₽2,4 млн, то налог составит 13% с полученной суммы.
«Упрощенка» для ИП (УСН): ставка 6% с дохода. Но, помимо налога, придется ежегодно платить страховые взносы. В 2025 году они составляют ₽53,6 тыс. А также надо каждые три месяца подавать декларации в налоговую.
Налоговый патент для ИП (ПСН). Размер налога зависит от региона и площади квартиры — эта сумма фиксированная. Стоимость патента можно рассчитать в калькуляторе от ФНС. Например, за двушку 45 м² в Петербурге придется заплатить налог в ₽40 тыс. Но к этой сумме также добавляйте страховые взносы.
Налог для самозанятых (НПД). Ставка 4%, если арендатор — физлицо, ставка 6%, если наниматель — юрлицо или ИП. При этом доход не должен превышать ₽2,4 млн в год (без учета зарплаты по ТК), а также нельзя сдавать апартаменты.
Пример: Николай сдает квартиру за ₽50 тыс. в месяц. или ₽600 тыс. в год. Если платить как физлицо по 13%, то налог составит ₽78 тыс. Если как ИП на УСН от всех доходов, то получится 6% + страховой взнос = ₽89,6 тыс. Патент для ИП — ₽93,6 тыс. Самозанятый (4%) — ₽24 тыс. Из примера становится очевидно, что самозанятость — самый выгодный вариант. Но в последнее время идут разговоры о повышении ставки для НПД или вовсе отмене этой системы после 2028 года.
Регистрируйте договор в Росреестре, если он заключен на 12 месяцев и более
Сделать это можно лично в МФЦ, через Госуслуги или сайт Росреестра. Причем на регистрацию отводится всего месяц с момента подписания документа.
К слову, эта услуга не бесплатна: госпошлина стоит ₽4 тыс. А штраф за отсутствие регистрации договора — ₽5 тыс. С составлением договора мучиться не придется: скачивайте идеальный шаблон по ссылке.
Оформляйте временную регистрацию, если арендатор заселился более чем на 3 месяца
Иначе вам тоже грозит штраф: в Москве и Петербурге он составит ₽5-7 тыс., в других регионах — ₽2-5 тыс.
Сделать временную прописку жильцам можно через Госуслуги за 5 минут. Арендатор должен выбрать услугу «Регистрация по месту пребывания в жилом помещении» и следовать простым инструкциям.
Собственники, не игнорируйте эти законы — вы ходите по очень тонкому льду. Один обиженный арендатор с «доносом» обойдется вам в сотни тысяч рублей.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!