Как нас обманывают: низкая ставка по ипотеке ведет к самой большой переплате
Вы видите рекламу ипотеки с невероятно низким процентом и уже готовы нести деньги в банк? Остановитесь. Этот красивый цифровой фасад скрывает за собой сложную систему дополнительных платежей, комиссий и обязательных страховок. Банки научились искусственно занижать ставку, чтобы заманить клиента, а реальную стоимость кредита прячут в мелкий шрифт договора. Мы научим вас видеть обман и считать истинную переплату.
При выборе ипотеки ключевым параметром кажется процентная ставка. Один банк предлагает 10%, другой — 13%. Логика подсказывает, что первый вариант выгоднее. Но это опасное заблуждение. Ставка отражает только плату за пользование заемными средствами, в то время как банк навязывает множество дополнительных услуг. Реальную картину переплаты показывает другой, более важный показатель — полная стоимость кредита (ПСК).
Что такое ПСК и что в нее входит
Полная стоимость кредита (ПСК) — это выраженный в процентах годовых точный показатель всех ваших будущих расходов по кредиту. Именно он, а не рекламная ставка, позволяет объективно сравнить предложения разных банков. В ПСК включается всё, что вы обязаны заплатить банку и его партнерам:
все процентные платежи по кредиту;
платежи третьим лицам: оценка квартиры (до 20 000 рублей), страховые премии (до 1% от суммы кредита в год);
банковские комиссии: плата за перевод средств через аккредитив или банковскую ячейку (до 5 000 рублей);
сопутствующие расходы: госпошлина, электронная регистрация сделки;
расходы по оформлению в новостройке, установленные застройщиком (от 0 до 50 000 рублей).
Закон обязывает банк размещать значение ПСК в правом верхнем углу первой страницы кредитного договора.
Сравнение двух ипотек на реальном примере
Рассмотрим ситуацию на примере Николая, который хочет взять 5 млн рублей по семейной ипотеке на 15 лет.
Вариант 1: Банк «Х»
ставка: 6%;
условие: обязательное страхование квартиры (0,2% в год = 10 000 руб./год);
ежемесячный платеж: 42 200 руб.;
переплата по процентам: 2,59 млн руб.;
страховка за 15 лет: 150 000 руб.;
общая переплата: 2.74 млн руб.
ПСК: ~6,7%
Вариант 2: Банк «Y»
ставка: 5,5%;
условия: страхование квартиры + единоразовая комиссия 1% (50 000 руб.) + оценка (7 000 руб.) + страхование жизни (0.5% в год = 25 000 руб./год);
ежемесячный платеж: 40 800 руб.;
переплата по процентам: 2.3 млн руб.;
доп. расходы за 15 лет: 582 000 руб.;
общая переплата: 2.93 млн руб.;
ПСК: ~7,5%.
Вывод: несмотря на более низкую ставку, предложение банка «Y» обойдется Николаю на 190 000 рублей дороже. Меньший ежемесячный платеж компенсируется крупными разовыми и ежегодными взносами.
Как защитить себя от скрытых комиссий: инструкция для заемщика
Чтобы не стать жертвой маркетингового хода, следуйте простым правилам:
Требуйте расчет ПСК. При первом же обращении в банк просите у менеджера не просто график платежей, а предварительный расчет полной стоимости кредита с расшифровкой всех дополнительных расходов.
Сравнивайте именно ПСК. Выбирая между несколькими предложениями, ориентируйтесь исключительно на этот показатель, а не на рекламную ставку.
Внимательно изучайте договор. Перед подписанием найдите в договоре рамку со значением ПСК и убедитесь, что оно совпадает с ранее озвученным.
Помните о своем праве. Страхование жизни и имущества у конкретного страховщика, навязываемое банком, часто является добровольным. Вы вправе выбрать другую страховую компанию с более выгодными условиями, если она аккредитована банком.
Принятие решения только на основе процентной ставки — главная и самая дорогая ошибка заемщика. Только полная стоимость кредита раскрывает истинные условия сделки.
Хотите инвестировать в рынок недвижимости? Набирайтесь опыта!
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!