Рост цен на новостройки замедлился, но доступность жилья остается проблемой
Рынок недвижимости в России продолжает сталкиваться с трудностями: цены на новостройки остаются высокими, несмотря на замедление роста. Средняя стоимость квадратного метра достигла ₽203,6 тыс., что на 13% выше, чем в прошлом году. Доступность жилья снижается, так как ипотечные ставки остаются высокими, а накопить на первоначальный взнос удается немногим. Ожидается, что рост налогов и тарифов еще больше осложнит ситуацию на рынке.
Состояние рынка недвижимости
Цены на новостройки растут медленнее, чем раньше, но по-прежнему остаются запредельно высокими. С января по октябрь 2025 средняя стоимость квадрата в России на первичном рынке составила ₽203,6 тыс. Это на 13% больше, чем в предыдущем году (₽180,8 тыс.). И это при том, что весь 2025 держится высокая ключевая ставка, фактически недоступна рыночная ипотека, а семейка выдается с ограничениями, спрос снижается. Для сравнения: в 2024 году 1 м² подорожал на 21%, в 2022 — прибавил рекордные +32%. В целом за последние пять лет средняя цена за квадрат в новостройке выросла почти вдвое: с ₽112,1 тыс. до ₽203,6 тыс. (+82%). Средняя зарплата же, по данным Росстата, за эти пять лет выросла с ₽51 тыс. до ₽99,4 тыс. (до вычета налогов). Выходит, что доход у населения увеличился даже сильнее (+94,8%), но на покупательской способности это не сказалось.
Доступность жилья
Доступность жилья «топчется на месте». О покупке за наличку мы не упоминаем, даже оформить ипотеку — задачка со звездочкой. По данным «Сбериндекса», только 8,3% работающих россиян могут накопить на 20%-ный первый взнос по ипотеке за два года. Остальным соотечественникам придется потратить значительно больше времени. Например, на то, чтобы накопить ПВ на однушку в Москве, уйдет около 7 лет. Несмотря на то, что ЦБ снизил ключ до 16,5%, банки не последовали его примеру. По рыночной ипотеке по-прежнему предлагаются ставки около 19-23%. А с такими процентами в 59 из 65 регионов России со средним доходом невозможно справиться с ежемесячным платежом.
Будущее рынка недвижимости
Будущее нам тоже не улыбается. Во-первых, с января ожидается разовый скачок цен из-за роста НДС до 22%. Тарифы ЖКХ индексируют на 1,7%, но полагаем, что на ценах на жилье это отразится сильнее. Во-вторых, куда бы ни пошла ставка ЦБ, новостройки продолжат оставаться недоступными:
ключ останется на уровне 14-16% >> рыночные ставки сохранятся на запредельные 18% >> потянуть ипотеку (не льготную) будет сложно.
ставки снизятся до 10% к 2027 году (как это прогнозируют в ДОМ.RФ) >> резко вырастет спрос >> застройщики быстро поднимут цены на 10-15% >> на первый взнос понадобится еще больше средств.
Единственная надежда на вторичный рынок, где жилье дешевле почти на 60%, а один квадрат в среднем стоит ₽121 тыс. Если через год ставки по рыночной ипотеке действительно опустятся до 10%, то шансы приобрести собственную квартиру появятся. Считайте сами:
Средняя цена двушки в 50 м² = ₽6 млн с небольшим. ПВ 20% = ₽1,2 млн
При сроке кредита в 25 лет ежемесячный платеж составит ₽44 тыс.
Тогда и никакие льготные программы не понадобятся.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!