Рынок недвижимости в 2026: новостройки подорожают, вторичка оживет
В 2026 году рынок недвижимости ожидает умеренный рост цен на новостройки и оживление вторичного рынка. Цены на новостройки вырастут на 6% из-за повышения НДС и себестоимости строительства, но спрос снизится из-за изменений в семейной ипотеке. Вторичный рынок оживится благодаря снижению ключевой ставки, что сделает ипотеку доступнее. Однако рост цен будет неравномерным, с акцентом на ликвидные объекты, а сделки останутся осторожными из-за правовых рисков.
Цены на новостройки продолжат медленно расти, а рынок вторички оживет. Но для большинства покупателей доступность жилья кардинально не улучшится. Разбираем по пунктам.
Новостройки: умеренный рост цен
Новостройки могут взлететь в цене на 6% (чуть выше инфляции). Тренд на замедление ценовой динамики сохранится. По данным Сбериндекса, стоимость 1 м² первички за 2025 в среднем по России выросла с ₽169 до 179 тыс. (+5,9%).
Для сравнения: в 2024 году цены выросли на 9%, в 2023 — на 7%. А в 2020-2022 стоимость новостроек росла 10 до 30% в год.
Цены вверх будет толкать повышение НДС до 22% и, как следствие, рост себестоимости строительства, а также нехватка рабочей силы. Но в противовес этому будет снижаться спрос.
Факторы, влияющие на спрос
Главный фактор — изменение семейной ипотеки, на которую приходится более 50% сделок у застройщиков (а в массовом сегменте жилья — до 90%).
с 1 февраля супруги обязаны становиться созаемщиками, мы рассказывали об этом в нашем телеграм-канале. Взять две льготные ипотеки в одной семье уже не получится;
ключевой риск: возможное повышение ставки с 6% до 10-12% для семей с одним ребенком. Если нововведение примут, около 2,8 млн семей попадут под это ужесточение. И, вероятно, для части из них более высокий ежемесячный платеж окажется неподъемным. Решение ждем в январе 2026.
На этом фоне девелоперы продолжат сокращать объемы стройки. Это не приведет к дефициту предложения в 2026 году, но отразится на ценах в 2027-2028 гг.
Вторичный рынок: оживление и рост цен
Вторичка, прогноз: +8-12%. Рост цен ожидается из-за оживления отложенного спроса на фоне снижения ключевой ставки.
По прогнозам, к концу 2026 года ставка ЦБ может опуститься до 12-13%, что сделает рыночную ипотеку доступнее. Взять кредит можно будет под ~15% годовых вместо текущих 21%.
В итоге рост будет неравномерным. Ликвидные объекты подорожают быстрее среднего: квартиры с ремонтом в хороших районах. А старый фонд (изношенные дома) покажет минимальный рост или даже стагнацию.
Пока Верховный суд не вынесет окончательное решение по делу Долиной, риски сохраняются. Это не снизит спрос, но сделает покупателей разборчивее: жилье с темной историей будет продаваться сложнее и дольше.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!