Рынок жилья в России теряет устойчивость: индекс упал до 57,7 пунктов
Российский рынок жилья переживает значительное падение устойчивости. С февраля 2022 года по сентябрь 2025 уровень "здоровья" рынка снизился в 1,7 раза, что связано с высокими ипотечными ставками, снижением доступности жилья и давлением на застройщиков. Ключевая ставка в 2022 году подскочила до 20%, а в 2025 снизилась до 15,5%, однако ипотека остается дорогой.
Российский рынок недвижимости теряет «запас прочности». За период с февраля 2022 года по сентябрь 2025 уровень рассчитанного IF News Индекса «здоровья» рынка недвижимости снизился в 1,7 раза. Это отражение системных проблем: дорогая ипотека, падение доступности и нарастающее давление на застройщиков.
Главные триггеры рынка с 2022 года
Весной 2022-го ключевая ставка взлетела до 20%. Рыночная ипотека — до 20–22%. Спрос резко просел. Чтобы удержать сектор, государство масштабировало льготные программы под 5–8%. Это поддержало первичный рынок и в 2023–2024 годах выдачи ипотеки обновляли рекорды. Но параллельно нависал ценовой перегрев.
Первичный рынок рос быстрее вторичного. С начала 2022 года цены на новостройки выросли более чем в 1,5 раза. Покупатели активно заходили на этапе котлована, и пользовались возможностью взять несколько «льготок» на домохозяйство одновременно. Из-за этого часть спроса носила инвестиционный характер — с расчетом на аренду.
Жесткая политика ЦБ также внесла свой «вклад». К концу 2024 года рыночные ставки достигли 28–30%. В 2025 году ключевая ставка начала снижаться — до 15,5%, но ипотека по-прежнему остается на уровне 20–21% годовых. Для большинства людей это фактически запретительный уровень.
Напряжение в секторе растёт. Сигналом активной фазы проблем стало обращение крупнейшего девелопера ГК «Самолет» за льготным кредитом на 50 млрд рублей. Застройщика всё ещё могут поддержать «нефинансово», но за рынок в целом становится страшно, когда даже такие гиганты начинают испытывать трудности.
Изменения в цифрах
Для единого ответа на этот вопрос мы решили рассчитать свой индекс, включающий 10 индикаторов рынка. Ключевые показатели, на которых базируется индекс:
Доступность жилья: отношение медианных зарплат к ценам за м²
Динамика средней ставки по ипотеке
Доля просроченной задолженности
Инверсия цен: отношение цен на «первичке» к «вторичке»
За рассмотренные 3,5 года «Индекс здоровья рынка жилья» опустился со 100 до 57,7 пунктов. После пика середины 2024 года рынок перешел в нисходящий тренд. Последние 15 месяцев значения индекса находятся в диапазоне 50–90 пунктов. Динамика намекает на структурную перестройку.
Без дальнейшего смягчения ДКП и новых механизмов поддержки спроса рынок недвижимости рискует застрять в стагнации.
А с более детальным обзором ситуации на рынке и наших расчётов можно ознакомиться в нашей статье.
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!