Банк России фиксирует сохраняющийся разрыв между ценами на новостройки и вторичное жильё: в третьем квартале 2024 года он достигал 54–57%. В условиях высокой долговой нагрузки и роста просрочки по ипотеке это может стать фактором нестабильности для банковской системы. Об этом заявила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова в интервью InvestFuture.
Главная опасность — в том, что при финансовых трудностях заемщику придётся продать квартиру, взятую в ипотеку по цене новостройки. Но на вторичном рынке она может стоить значительно дешевле. В таком случае заемщик потеряет не только первоначальный взнос, но и может остаться с долгом перед банком. В масштабах всей системы такая ситуация может спровоцировать волну просрочек и усилить давление на рынок.
ЦБ напоминает об ипотечном кризисе в США 2007 года, когда сначала начала расти просрочка в рискованных сегментах, а затем банки были вынуждены массово распродавать залоговую недвижимость:
У них была ровно та ситуация, о которой вы говорите — началось всё с того, что отдельные заёмщики перестали нормально платить по ипотечным кредитам. Это были далеко не все, но наиболее рискованная группа заемщиков.
Это привело к обвалу цен и стало одним из факторов глобального финансового кризиса 2008–2009 годов.
Чтобы избежать повторения такого сценария, регулятор заранее ввёл макропруденциальные надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом — с марта 2024 года. По словам Даниловой, это позволило банкам нарастить буферы капитала. Сейчас банки ужесточили требования к заёмщикам, и в 2025 году надбавки уже начали снижать.
Рост доли просрочки выглядит заметным — с 0,5% до 1,0%, то есть в два раза, — отметила Данилова.
Однако, по её словам, даже с учётом увеличения этот показатель остаётся умеренным: в 2015–2016 годах просрочка по ипотеке превышала 3%. Рост задолженности сегодня в основном касается кредитов, выданных в 2023–2024 годах — в период, когда банки активно снижали требования к заёмщикам.
Читайте полное интервью InvestFuture с Елизаветой Даниловой.
Тем не менее риски накапливаются. Ипотечный рынок замедляется, а экономика сталкивается с растущей долговой нагрузкой. Как пишет Bloomberg, банки опасаются, что в случае ухудшения макроэкономической ситуации давление на платёжеспособность заёмщиков усилится. При этом значительная часть граждан берёт ипотеку на длительный срок: по данным ЦБ, 62% заёмщиков сегодня планируют выплатить кредит уже после 60 лет.
На этом фоне сохраняющийся ценовой разрыв между первичкой и вторичкой может сыграть роль уязвимого места. ЦБ признаёт необходимость более точной оценки масштабов этого разрыва и в 2025 году намерен провести дополнительное исследование совместно с банками.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!
