Цены на жилье рухнут? Рынок на грани
Российский рынок недвижимости переживает непростые времена: отмена льготной ипотеки, рост ставок и возможное банкротство трети застройщиков вызывают вопросы у покупателей и инвесторов. Разбираем, кто в зоне риска, что будет с ценами и стоит ли сейчас вкладываться в «бетон» или фондовый рынок.
До 30% застройщиков могут обанкротиться: тревожный сигнал от властей
Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что 20–30% российских застройщиков находятся под угрозой банкротства. Причина — высокие ставки и отмена льготной ипотеки. Эта новость заставила многих задуматься: неужели рынок жилья ждет массовый обвал?
Как рынок жилья дошел до кризиса
Еще несколько лет назад рынок бурно рос на фоне льготной ипотеки. Квартиры раскупали рекордными темпами, а застройщики активно расширяли проекты. Но летом прошлого года массовые льготы отменили, оставив только «семейную» и «айтишную» программы с более жесткими условиями. С этого момента рост остановился, а застройщики потеряли значительную часть клиентов.
На вторичном рынке — стагнация. Цены почти не меняются: продавцы ждут снижения ключевой ставки, а покупатели — падения цен. Большинство сделок сводятся к обменам: продажа старой квартиры ради покупки новой.
Новостройки: скидки, рассрочки и парадоксы рынка
Девелоперы вынуждены идти на уловки: рассрочки, скидки и акции. В ряде случаев уже готовое жилье продается дешевле, чем на стадии котлована. Однако себестоимость строительства растет из-за подорожания материалов и рабочей силы, поэтому цены в целом остаются высокими. Очевидно, что выдержать новые условия смогут не все компании.
Кто в зоне риска: региональные игроки или федеральные гиганты?
По мнению экспертов, основная угроза — для небольших региональных застройщиков, чьи проекты держались исключительно на льготной ипотеке. Крупные компании вроде ПИК, ЛСР и «Самолета» имеют более устойчивые позиции: у них диверсифицированный бизнес и доступ к рынку капитала. Таким образом, возможные банкротства — это скорее «очищение рынка», чем его полный обвал.
Защита покупателей: эскроу-счета и новые правила игры
Главный страх дольщиков — потерять деньги и остаться без квартиры. Однако сегодня риск существенно ниже, чем десять лет назад. С 2019 года все сделки с новостройками проходят через эскроу-счета: деньги покупателей хранятся в банке до сдачи дома. Если застройщик обанкротится, средства возвращаются, а нередко государство привлекает другую компанию для завершения строительства.
С 2025 года механизм эскроу распространили и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что должно сократить число проблемных историй в этом сегменте.
Стоит ли инвестировать в застройщиков на фондовом рынке
Несмотря на кризис, бумаги крупнейших девелоперов остаются на рынке. Их облигации выпускают менее десяти компаний, и именно они считаются наиболее надежными. Эксперты отмечают: сейчас интереснее ждать новых выпусков облигаций, чем покупать уже обращающиеся.
Ситуация с акциями сложнее. Например:
ПИК и ЛСР чувствуют себя устойчиво благодаря умеренному долгу.
Самолет пострадал сильнее всех, так как делал ставку на массовый рынок и льготную ипотеку. Однако в случае снижения ставок именно он может показать максимальный рост.
Таким образом, бумаги девелоперов сегодня рассматривают скорее как долгосрочную инвестицию с высоким риском, чем как надежный защитный актив.
Политика ЦБ и давление девелоперов
Заявления Хуснуллина о массовых банкротствах — это не столько констатация факта, сколько сигнал Центробанку. Девелоперы настаивают на снижении ставки, чтобы оживить спрос, в то время как ЦБ борется с инфляцией. Конфликт интересов очевиден, и от решения регулятора зависит будущее отрасли.
Когда ждать восстановления рынка
По оценкам экспертов, оживление начнется при снижении ключевой ставки до 10–12%. Но произойти это может не раньше 2027 года. До этого времени рынок будет находиться в состоянии турбулентности: либо замедление строительства приведет к росту цен из-за дефицита, либо снижение ставок оживит спрос и продажи.
В любом случае сценарий легкого восстановления исключен. Рынок перегрет, доходы населения не соответствуют цене квадратного метра, и процесс «оздоровления» будет долгим.
Присоединяйтесь к Подписке IF+ со скидкой 30% на все тарифы по промокоду NEDVIGA до 31.08.2025.
Будьте в курсе главных событий рынка недвижимости.
Реклама. ООО «Инвест Портал» ИНН: 7801558015 erid: 2SDnjdHjfxi