Вечные жильцы в ЕГРН: как новый закон защищает покупателей квартир и какие риски остались
Вы уверены, что, купив квартиру, выселите из нее всех? С 1 сентября правила игры изменились. Росреестр начал вносить в реестр недвижимости данные о людях, которые имеют право жить в вашей будущей квартире вечно, даже после ее продажи. Но станет ли от этого безопаснее? Или это лишь иллюзия защиты? Мы разбираемся, как новый закон работает на самом деле.
Речь идет о категориях граждан, чье право на проживание в конкретной квартире защищено законом сильнее, чем право собственности. Это не временные жильцы, которых можно выписать по решению собственника. Их право носит пожизненный характер и переходит вместе с правом собственности на квартиру к новым владельцам. К ним относятся:
бывшие супруги, за которыми суд закрепил право проживания после развода;
граждане, отказавшиеся от приватизации в свое время в пользу другого члена семьи;
несовершеннолетние дети и другие члены семьи предыдущего собственника, чье право подтверждено судебным решением.
Зачем нужна новая запись в ЕГРН: прозрачность вместо сюрпризов
Главная цель нововведения — защита добросовестных покупателей. Раньше в выписке из ЕГРН можно было увидеть только собственников. Информация о прописанных лицах, особенно с правом пожизненного проживания, была скрыта и требовала отдельной, не всегда очевидной проверки. Теперь же, если данные внесены, покупатель увидит обременение до момента совершения сделки и сможет принять взвешенное решение.
Чем опасна покупка квартиры с «вечным жильцом»
Последствия обнаружения такого жильца после покупки могут быть катастрофическими для нового собственника.
Невозможность выселения. Вы не сможете выгнать такого человека через суд, так как его право законодательно защищено.
Проблемы с продажей и ипотекой. Квартира с обременением в виде вечного жильца теряет в ликвидности. Банки с высокой вероятностью откажут в выдаче ипотеки на такую недвижимость, а круг потенциальных покупателей сузится до тех, кто готов брать объект с «довеском».
Юридические конфликты. Новому владельцу придется делить жилплощадь с незнакомым человеком, что неизбежно приведет к бытовым и юридическим спорам.
Главный недостаток закона: почему большинство «невидимок» останутся в тени
Ключевая проблема нововведения в его добровольном характере. Информация появится в ЕГРН только в двух случаях:
Если сам «пожизненный жилец» и собственник подадут в Росреестр совместное заявление.
Если было вынесено судебное решение, которое подтвердило это право, и данные были направлены в реестр приставом или судом.
Это означает, что подавляющее большинство случаев так и останутся за пределами системы. Никто не обязан вносить эти данные принудительно. Покупатель, увидев «чистую» выписку, может купить квартиру и позже столкнуться с жильцом, о существовании которого не подозревал.
Как защитить себя покупателю: инструкция к действию
Новый закон не отменяет необходимости тщательной проверки. Он лишь добавляет один из инструментов. Чтобы обезопасить себя, покупатель должен:
Внимательно изучать новую выписку из ЕГРН. Проверять раздел с ограничениями (обременениями).
Заказывать расширенную выписку о зарегистрированных лицах в паспортном столе (УВМ МВД) или через портал «Госуслуги».
Лично встречаться со всеми жильцами, присутствующими в квартире на момент сделки, и брать с них нотариально заверенные согласия на сделку или выписку.
Включать в договор купли-продажи пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие лиц, сохраняющих право проживания.
Хотите инвестировать в рынок недвижимости? Набирайтесь опыта!
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!