Жильё под давлением: когда начнут снижаться цены на квадратные метры
Рынок жилья в России переживает далеко не лучшие времена. Ключевая ставка по-прежнему держится на очень высоком уровне. Средние по РФ цены за м2 приближаются к 117 тысячам рублей. На горизонте маячит разворот российской экономики, и перед нами встают вопросы: ждать ли снижения цен и каким будет рынок недвижимости в ближайший год?
Команда IF News на основе открытых данных провела корреляционный и регрессионный анализ российского рынка жилья, чтобы ответить на эти вопросы.
Что происходит с ценами на «метры»?
По данным СберИндекса, цены на жильё в России по итогам августа обновили очередной максимум и составили 116,8 тысяч рублей за квадратный метр. Последнее снижение цен состоялось в июле-августе 2024 года, но было настолько незначительным [всего на 0,6% и 0,1%, соответственно], что рынок его практически не заметил. Более значимая пауза в росте цен была зафиксирована ещё раньше – с сентября по декабрь 2022 года. Тогда цены за 4 месяца упали на 2,7%, после чего вернулись к активному росту уже через квартал.
Чтобы математически ответить на вопрос, от чего зависит динамика цен на рынке, мы решили проверить корреляцию цен с основными макроэкономическими показателями:
Ставка ЦБ. За период с января 2017 года по август 2025 года зависимость динамики цен на недвижимость от ключевой ставки составила 74,3%. Это достаточно высокий уровень, но его нельзя назвать критически значимым для рынка.
Инфляция. За тот же период официальный уровень инфляции от Банка России коррелировал с ценами на уровне в 66,5%. Показатель даже менее значим, чем в случае со ставкой.
Курс доллара. Сила [и слабость] национальной валюты к доллару демонстрирует корреляцию в 74,6%, что сопоставимо с влиянием ключевой ставки.
А теперь добавим данные по предложению на рынке, при этом сократив диапазон дат до периода с января 2022 по август 2025 года.
Предложение новостроек. Показатель неожиданно продемонстрировал корреляцию в 93,5% с динамикой цен.
Предложение вторички. Здесь ситуация полностью противоположная: данные показывают обратную зависимость с корреляцией в -92,9%.
При этом совокупное предложение имеет с ценами отрицательную корреляцию в 69,5%.
Из-за сокращения диапазона дат изменилась корреляция с ранее описанными показателями: ставка – 75%; инфляция – -27%; курс – 50%.
Также крайне высокую корреляцию с ценами демонстрирует объём денежной массы М2 в экономике и срок по ипотечным кредитам.
Матрица корреляции цены за квадратный метр с другими экономическими параметрами. Составлено IF News на основе данных Банка России, Росстата и СберИндекс
О чём говорят цифры?
На первый взгляд, на цены сильнее всего влияет разница предложения первички и вторички, динамика M2 и зарплат. Зависимость от предложения обусловлена общей перегретостью рынка первичного жилья, которое значительно обгоняет по текущим ценам «квадраты» в старых объектах недвижимости.
Что касается зарплат и объёма денежной массы, эти компоненты отражают денежные средства россиян, которые потенциально могут быть потрачены на недвижимость. Чем выше уровни, тем быстрее средний россиянин может накопить на первый взнос по ипотеке или покупку целой квартиры. А следовательно, у застройщиков появляется больше возможностей для повышения цен.
Средние сроки ипотечных кредитов для нас не являются репрезентативным показателем, они – следствие. Повышение стоимости квартир, если темпы роста цен обгоняют темпы роста реальных доходов населения, приводит к тому, что кредитуемые лица стараются взять ипотеку на более долгий срок с целью снижения долговой нагрузки и компенсации инфляции в долгосрочной перспективе.
Что будет с рынком дальше?
Динамика цен за квадратный метр, ключевой ставки и зарплат в РФ
Для ответа на этот вопрос мы решили построить уравнение множественной линейной регрессии, которое бы объяснило зависимости цены от рассмотренных нами выше показателей.
В ходе создания модели были осуществлены необходимые эконометрические тесты (автокорреляция остатков, F/t-тесты, мультиколлинеарность, VIF, гетероскедастичность) с целью подтверждения значимости переменных. В результате мы исключили ряд параметров, а итоговый набор данных, взятых по месяцам за период с начала 2022 года по август 2025, выглядел следующим образом:
Средняя цена за квадратный метр – прогнозируемый показатель (Y)
Ключевая ставка с временным лагом [значение за предыдущий месяц]
Средний курс доллара к рублю
Средняя зарплата в РФ
Временной лаг по зарплате [предыдущий месяц]
Количество ипотечных кредитов, выданных за месяц
Данный набор экзогенных переменных обусловлен их низкой взаимной корреляцией, а также приемлемой зависимостью с искомым параметром – ценами.
Последний промежуточный вопрос, который нам остается решить: какие данные вставлять в итоговое уравнение? Мы решили сделать ряд допущений, которые, на наш взгляд, вполне могут ожидать российскую экономику на годовой дистанции:
За значение ключевой ставки мы решили взять уровень в 13%. Это верхняя граница диапазона, который на следующий год прогнозировал Банк России в своём среднесрочном прогнозе по итогам июльского заседания. Мы берем пиковое значение с учётом нашего осторожного взгляда относительно роста НДС в следующем году, который может стать проинфляционным фактором. А это, в свою очередь, может негативно сказаться на динамике смягчения ДКП в России.
Что касается курса доллара, в ходе расчётов мы проверили значения от 85 до 95 рублей. Итоговое значение цены из-за подстановки разных значений меняется незначительно, поэтому в итоговом варианте мы взяли 90 рублей за доллар.
Зарплата. Так как мы вынуждены вставлять в уравнение сразу два ожидаемых показателя, за основу для их условного прогнозирования мы взяли медианный темп роста показателя за последний год. С таким условием уровень зарплат в августе следующего года может составить около 117,7 тысяч рублей. В июле – 116 тысяч рублей.
Количество кредитов мы предположили из расчета среднего значения по данному показателю в последний период, когда ключевая ставка в экономике РФ находилась в диапазоне 12-16% – 163,8 тысяч в месяц.
Итого, по нашему уравнению регрессии, мы получили прогнозное значение цены за квадратный метр через год в 121,6 тысячи рублей – на 4,07% выше, чем уровень в августе 2025 года. Для чистоты эксперимента учтём стандартную ошибку нашего уравнения (3237,9 рублей при R-квадрат в 0,896) и получим диапазон: 118,4 тысячи – 124,8 тысячи рублей за квадратный метр. Рост на 1,3%-6,8% в годовом выражении.
В целом такой прогноз сходится с ожиданиями Банка России по общей инфляции в РФ в следующем году. ЦБ всё ещё рассчитывает достичь уровня в 4%, но даже если включатся проинфляционные факторы, связанные с бюджетом, вряд ли они смогут значительно повысить инфляцию. Регулятор будет очень осторожно действовать со ставкой.
Текущие проблемы рынка недвижимости
Не стоит забывать о встречных ветрах, которые искривляют «здоровое» поведение рынка и его участников. Основной – перегрев застройщиков и серьезные риски их финансовой надежности. От финансовых проблем не застрахованы даже крупные игроки. Нашу команду, в частности, очень насторожила свежая ситуация с ПИКом, СД которого рекомендовал отменить дивидендную политику и провести обратный сплит акций.
О причинах в СМИ особо не говорится, но отмена дивидендов может продлить жизнь подушки безопасности компании. А обратный сплит «100 к 1» (акция будет стоить более 50 тысяч рублей) значительно снизит ликвидность бумаги на случай резкого желания инвесторов выйти из бумаги.
Проявляющиеся проблемы на рынке предвещают сокращение количества выводимых на продажу новых объектов. Это повысит спрос на вторичное жилье. А первичное, скорее всего, немного подешевеет из-за желания девелоперов реализовать застоявшиеся «квадраты». Итогом может стать нивелирование разницы между ценами на первичку и вторичку.
Стоит также держать в голове, что из-за жестких денежно-кредитных условий в экономике РФ кредитоспособность и возможности по покупке жилья у граждан значительно снизились. А при текущих ценах оформить покупку даже по минимальной рыночной ставке становится непосильной задачей для многих россиян. Пока ценовая ситуация на рынке не стабилизируется или правительство не введёт новые льготы, спрос продолжит снижаться.
Эти факторы, на наш взгляд, не дадут ценам снизиться. Темпы роста вполне могут замедлиться и сойтись с ожидаемыми уровнями инфляции. Открытым вопросом остаётся то, как будут действовать застройщики в условиях смягчения ДКП и снижения уровня инфляции. Для стабилизации собственных показателей логичнее будет аккуратно индексировать цены вровень с инфляцией, что скорее всего и произойдет. А вот отыгрывать потенциальный рост спроса на фоне роста реальных доходов ускоренным повышением цен может усугубить существующие проблемы с продажами.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!