Сначала всё выглядит красиво: входной билет у апартаментов дешевле, чем у квартир, прибыль выше, прописка не нужна. Но за кулисами инвестора в апартаменты поджидают три обязательных платежа, из-за которых доходность может рухнуть вдвое. Проверяйте, прежде чем покупать.
«Апартаменты как квартиры, только дешевле на 15%. Прописка мне не нужна, буду сдавать и зарабатывать больше» — так часто рассуждают инвесторы, а потом влетают на деньги.
Не забывайте об этих 3 тратах, которые могут убить всю выгоду:
нужно оформить статус ИП, чтобы сдавать апарты в аренду, самозанятость не подойдёт, так как это коммерческая недвижимость;
при регистрации ИП укажите ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом»;
госпошлина за регистрацию ИП — 800 руб.;
даже при УСН 6% всё равно нужно платить страховые взносы — около 50 тыс. руб. в год;
если скрывать доходы, налоговая может пересчитать всё по ставке 20% за весь срок сдачи.
для квартир налог 0,1%, для апартаментов — 0,5–1,5% в зависимости от региона, здания и ВРИ участка;
при кадастровой стоимости 9 млн руб. и ставке 0,5% налог составит 45 тыс. руб. в год;
заранее рассчитать налог можно через калькулятор ФНС по кадастровому номеру объекта.
Тарифы на апарты могут быть выше на 20–30% по сравнению с МКД. Итоговая стоимость аренды для жильцов возрастает, спрос падает. Пример: вы хотите сдавать за 60 тыс. руб. в месяц, но коммуналка на 10–15 тыс. руб. может отпугнуть арендаторов.
А еще управляющие компании часто завышают тарифы, и это напрямую бьёт по вашей доходности.
Хотите инвестировать в рынок недвижимости? Набирайтесь опыта!
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!
