исследование технико-экономической реализуемости проекта, анализ последствий реализации инвестиционного проекта, а также разработка, отладка и применение инструментариев обеспечения эффективности инвестиций.
Застройщик «Эталон» — один из главных хэдлайнеров последнего месяца. 28 августа компания представила финансовые результаты за I полугодие 2025 года и объявила о покупке компании «Бизнес-Недвижимость» за 14 млрд рублей. 8 сентября на Мосбирже возобновились торги акциями застройщика. Бумаги не были доступны для операций с июля. О сделке и планах компании InvestFuture поговорили с финансовым директором группы «Эталон» Ильёй Косолаповым.
IF: Как Вы оцениваете состояние строительной отрасли в сентябре 2025? Какие ожидания по объёму стройки и по спросу на этот и следующий год?
— Мы с коллегами из отрасли сейчас занимаемся одним и тем же – стараемся как можно больше накопить денег на эскроу-счетах. Это приводит к тому, что часть объектов на рынке запускается позже, но они запускаются. С другой стороны, эта ситуация генерирует отложенный спрос. За счёт этого цена квадратного метра снижаться не будет.
Как только ЦБ начал снижать процентную ставку, мы заметили существенное увеличение доли ипотеки среди сделок. В первом квартале доля ипотеки была 26%, во втором квартале уже 44%. Это существенный рост.
Прогнозы на следующий год осторожные и завязаны на смягчении ДКП, в частности, ключевой ставки.
Она действует на нас как на застройщика с нескольких сторон: квартиры становятся более доступными (это увеличивает спрос), люди перекладываются с депозитов в другие активы (это тоже увеличивает спрос), увеличивается наполнение счетов эскроу и снижается ставка по проектному финансированию (примечание: это кредиты, которые банки выдают застройщикам на строительство новых домов, пока не раскроются эскроу-счета, – InvestFuture), а также корпоративные кредиты для нашей компании становятся дешевле. На ВЭФ эксперты прогнозируют снижение ключевой ставки до 14% в следующем году. Нам уже этого достаточно.
Отрасль привлекательна для инвестиций. Россияне фундаментально недообеспечены жильём*, к тому же дома активно ветшают. Многие дома были построены 50-60 лет назад. Это хрущёвки. И сейчас они как раз приходят в негодность. То есть помимо общей нехватки наслаивается ещё и утрата миллионов квадратных метров существующего жилья.
*этот же тезис озвучивают в дом.рф: на одного россиянина в среднем приходится 29 кв.м. жилья, в то время как во Франции — 51, а в США — 74. К тому же 63% домов в России нуждаются в обновлении. Они построены до 1995 года.
IF: Какие у компании ожидания от 2025 и 2026 годов? Какие планы?
— Стратегия «Эталона» – рост. Мы масштабы бизнеса ронять не можем. Мы усилили производственные мощности, собственное проектирование, развиваем своё монолитное управление, сети, фасады, отделку.
К концу года мы можем приблизиться к уровню ключевой ставки, которая перестанет раскручивать долговую спираль, когда ты привлекаешь деньги на то, чтобы покрыть расходы по процентам текущих долгов.
14% – тот уровень ключевой ставки, который перестаёт создавать нам дополнительный убыток, мы выравниваемся и выходим на чистую прибыль.
Я лично думаю, что в этом году ставка до 14% не снизится, это случится, скорее, в следующем году. Мы бюджетируемся исходя из ставки 16% на конец этого года и постепенного снижения до 14% в следующем. Мы придерживаемся консервативного подхода в вопросе бюджетирования. При этом эффект будет отложенный, средняя ставка по старым кредитам не упадёт в моменте, дорогие кредиты продолжат амортизироваться.
Но мы готовы и к сохранению жёсткости ДКП. Чтобы не переплачивать по процентам за проектное финансирование мы действуем следующим образом: открываем продажи, первый один-два квартала накапливаем деньги на эскроу-счетах, и после того, как накопили достаточно – ритмично строим. Этой стратегии планируем придерживаться как минимум до конца этого года и первые кварталы следующего года.
IF: А что насчёт цифр? Вы представили отчёт по МСФО, тенденции первого полугодия сохраняются в июле-сентября? Какой рост выручки, бизнеса ждёте в следующем году?
— Не буду спекулировать результатами за третий квартал, но тренды по продажам сохраняются. Ставка снизилась, поэтому и результаты должны быть чуть лучше. Оптимистично смотрим на выручку по итогам года. Мы нарастили темпы стройки. Убыток пока остаётся.
В следующем году ожидаем роста выручки. У нас есть достаточно большой запас земельного банка. По чистой прибыли мы очень чувствительны к ключевой ставке и положительного переворота (прим. переход от убыточности к прибыльности, – InvestFuture) не ожидаем. Скорее, это будет чуть позже. Но опять же, всё будет зависеть от ставки.
Сделка по покупке АО «Бизнес Недвижимость» на финансовый результат следующего года никак не повлияет, это, скорее, начнёт отражаться в 2027 году. При этом эти проекты будут отображаться с большей маржинальностью, потому что проекты в премиум-сегменте имеют большую рентабельность, чем даже бизнес или комфорт-класс.
IF: То есть дивидендов в следующем году ждать не стоит?
— Дивидендную политику мы сохранили. На выплаты акционерам будет направляться не менее 40% от чистой прибыли. Финальную рекомендацию по размеру дивидендов дает совет директоров, но исходя из того, что я говорил до этого – можно сказать, что да, дивидендов может не быть. Но опять же, решение всегда принимается в моменте и исходя из рекомендации совета директоров.
IF: На дне инвестора Вы заявили, что уже строите дома в 12 регионах страны и планируете выйти ещё в 3 новых региона. Что это за регионы? В интервью Вы озвучивали большие планы касательно Дальнего Востока. Одна из причин такой стратегии – льготные ипотеки. При снижении ключевой ставки, что Вы и прогнозируете, будете ли придерживаться той же стратегии?
— От планов выхода в новые регионы точно не отказываемся. Мы рассчитываем, что при любых ставках дополнительные меры поддержки у таких регионов будут. К примеру, при ключевой ставке, условно, 8%, ставка по Дальневосточной ипотеке будет 2%. Хабаровск – самый первый из Дальневосточного ФО к началу строительства и продажам. Никакой конкретики в других городах округа пока нет, но есть смысл посмотреть на Владивосток. Про арктическую ипотеку – это, наверное, Мурманск. Конкретного проекта пока нет. Но в целом мы на этот регион смотрим, работу ведём.
Подготовка, кстати, занимает много времени. Мы почти год занимались Хабаровском и вот только-только начали готовить документацию по земельным участкам. По другим регионам мы пока в таком статусе не находимся.
Развиваем бизнес не только вертикально (выходом в новые города), но и горизонтально – выходом на новые рынки.
В феврале мы создали суббренд для строительства домов премиум-сегмента Aurix. Под ним мы сейчас строим два дома в Санкт-Петербурге и вот-вот начнём строительство первого дома в Москве. Очень привлекателен элитный сегмент в Казани – город с высоким экономическим потенциалом. Плюс смотрим на курортную недвижимость – это Калининградская область, посёлок Отрадное, тут у нас есть конкретная площадка. Смотрим также на Сочи. Да, цена за квадратный метр в городе крайне высока, но почему нет? Работаем, но никакой конкретики пока нет. Также интересен Алтай, но здесь тоже пока без конкретики.
Такие точечные курортные проекты мы точно будем делать. Премиальный рынок недвижимости меньше в объёмах, но маржинальность в нём выше. Это как продавать Rolls-Royce и Жигули – в первом случае продаёшь меньшее количество, но при этом получаешь столько же cash-flow. Продукция получается с неэластичным спросом.
IF: Вы рассказали о расширении бизнеса не только вертикально, но и горизонтально. Есть ли в планах выход ГК «Эталон» на рынок коммерческой недвижимости? Офисов?
— В рынок офисов мы идём, да. Но идём, в первую очередь, потому что в Москве существует плата за изменение вида разрешённого использования земельного участка, если строишь жильё. Она достаточно существенная. Но при этом есть норма, которая позволяет при строительстве мест применения труда использовать льготу на уменьшение платы за изменение вида разрешённого использования. Мы проанализировали портфель «Бизнес Недвижимость». И из 18 объектов, которые мы реализуем в первую очередь, 9 будут жилыми проектами, 8 – офисами, именно для применения этой льготы.
Строить жильё выгоднее, чем офисы. Но офисы выгодно возводить в столице именно из-за этой льготы. Даже если продать их по себестоимости, то льгота делает их супер-маржинальным, потому что экономит миллиарды на строительстве жилого дома, который строится параллельно (прим. причём не обязательно офис должен находится рядом со строящимся домом. Главный критерий – в границах Москвы, – InvestFuture).
При этом мы будем набирать опыт в строительстве офисной недвижимости. Мы проанализировали рынок, офисы тоже имеют перспективы самостоятельного бизнеса. Ряд строителей коммерческой недвижимости успешны. На здания небольшого формата есть спрос. Их можно строить и продавать небольшим арендаторам или же, строить под конкретного заказчика. Во втором случае даже можно «вытащить маржинальность». Готовы смотреть на офисы и за пределами столицы, но сейчас у нас сформировался перспективный портфель именно в Москве. При этом мы пока не будем смотреть на рынок торговых центров.
IF: Строящиеся офисы будете продавать, или займётесь сдачей и управлением?
— Базово – продавать. Если не продаётся – наполнять арендаторами и продавать как арендный бизнес. Сейчас ЗПИФы на коммерческую недвижимость пользуются небольшим спросом, потому что держать деньги на депозитах выгоднее, чем получать доход от арендной ставки. Мы готовы поуправлять, у нас есть своя управляющая компания, она досталась нам вместе с АО «Бизнес Недвижимость».
IF: Вы обозначили: прорабатываете 18 участков из 42. Как планируете развивать оставшиеся 24? Когда ждать финансовых результатов от них?
— Тяжело заниматься сразу 42 объектами и очень тяжело с городом договариваться [прим. имеется ввиду одновременно по большому пулу проектов, – InvestFuture]. Мы вывели пул недвижимости с совмещением офисов и жилья. 24 объекта мы сейчас тоже начнём развивать. Наша базовая цель – их все снести и построить жильё и офисы. Мы видим во всех объектах девелоперский потенциал. Но если при дальнейшем изучении мы поймем, что не получится с ними ничего сделать – то мы арендный бизнес не будем оставлять, а рассмотрим возможность продажи земли. То есть, мы предварительно поработаем с объектами, чтобы повысить их стоимость, и продадим в рынок. Часть участков могут быть интересны городу под КРТ (прим. комплексное развитие территории, – InvestFuture). Потенциально он возьмёт наш участок и реализует проект развития района. Мы готовы в этом участвовать и заработать с этого: либо продать участки девелоперу этого КРТ, либо войти в партнёрство, либо и вовсе самим стать девелопером этой зоны под КРТ. В любом случае, каждый проект будем оценивать индивидуально и выбирать тот сценарий, который для нас наиболее выгоден.
IF: На дне инвестора Вы представили цифру – 185-200 млрд рублей выручки от реализации первых 18 участков. Какие деньги удастся заработать за счёт реализации оставшихся?
Мы считаем финансовую модель тогда, когда по объекту выявлен девелоперский потенциал. Когда мы сходили в мэрию и нам подтвердили, что можем построить на участке такие объемы. Дальше исходя из параметров участка и ограничений понимаем перспективу застройки. Вот в таком приближении мы уже оцифровали 18 участков. Про другие объекты без достаточной проработки спекулировать не считаю правильным.
При этом сейчас все объекты АО «Бизнес Недвижимость» генерируют более 2 млрд выручки и более 1 млрд рублей чистого операционного дохода. Пока мы не получим разрешение на строительство, мы будем сдавать эти объекты. Весь 2026 год минимум эти объекты будут сдаваться. Наполняемость этих офисов очень хорошая. Это офисы класса B и C, но учитывая, что мы в них ничего не вкладываем, а просто «кассируем» доходную часть – это будет для нас чистый плюс.
IF: На дне инвестора поднимался вопрос Электрозавода (прим. построен в 1928 году. Обладает статусом объекта культурного наследия. С 2021 года принадлежит «Эталону», – InvestFuture). Что Вы будете делать с этим активом?
— Электрозавод – это совместное предприятие. Мы в роли технического заказчика сейчас ведём работу с городом по получение ТЭПов (технико-экономические показатели, – InvestFuture). Концепция ЖК на месте Электрозавода согласована. Мы понимаем примерный ТЭП, который мы можем получить. Но перед тем, как мы представим финальную концепцию и ТЭП, нам надо пройти ещё одну ГЗК [градостроительно-земельная комиссия]. Вот когда мы её пройдём – представим проект широкой публике отдельно, в том числе, с точки зрения экономики. Ориентировочно – это конец 2025-начало 2026 года.
Концепция нового ЖК на месте Электрозавода и близлежащих зданий. Визуализация: ГК «Эталон»
Электрозавод – это очень интересный объект. Недалеко от центра. Город развивает набережную Яузы и говорит о планах соединения её с Кремлём. Перспективу в этом районе мы видим.
Сам объект завода обладает статусом выявленного объекта культурного наследия. Это второй по размеру ОКН** в стране после Кремля. Его площадь – 20 гектаров. На 10 гектарах расположен сам Электрозавод в форме подковы. Всё остальное – старые и разрушенные корпуса в стиле готика, которые не являются объектами культурного наследия. На их месте будет жилая застройка. Мы сейчас определяем, что именно на площадке является объектами охраны. Большое внимание и поддержку города к нашему проекту мы чувствуем. Там будет очень красивый проект.
**источник – РБК
IF: Раскройте одну цифру: рентабельность проекта больше 30%?
— Да, по валовой прибыли мы ожидаем рентабельность больше 30% от Электрозавода.
Это то, где можно построить дома в высокорентабельном бизнес-сегменте. Возможно, отдельная очередь, либо отдельная видовая башня может быть построена в премиум-сегменте под суббрендом «Эталона» Aurix. Но скорее мы видим там бизнес-класс.
IF: На дне инвестора сразу два человека в зале скептично отнеслись к сделке по покупке «Бизнес Недвижимость». Процитирую их: «сомнительные перспективы от M&A сделки, из-за которой долю акционеров сильно размоет». Как бы Вы ответили на это?
— Покупка «Бизнес-Недвижимости» – выгодная для «Эталона» сделка, которая через время принесёт дополнительный высокомаржинальный доход.
Можно провести простую арифметику: 14 млрд (сумма M&A сделки) поделить на 200 тысяч (выявленный строительный потенциал на первых 18 из 42 участках). Получается 70 тысяч рублей за квадратный метр. В Москве за такую цену не купить квадратный метр элитного жилья.
Мы выстраиваем последовательный и открытый диалог с рынком: раскрыли цели и подробности сделки, организовали день инвестора, проводим встречи с управляющими компаниями. Мы объявили о сделке на раннем этапе чтобы быть прозрачными.
Касательно размытия – у акционеров есть преимущественное право участвовать в допэмиссии. Если Вы считаете цену низкой – докупайте акции. Кроме этого, мы планируем размещение по открытой подписке – все инвесторы смогут подать заявки на приобретение акций «Эталона» по единой цене.
То есть даже если не брать все 42 объекта, а брать лишь первые 18, то это уже дешево.
IF: И последний вопрос: сможет ли «Эталон» одновременно реализовывать все те проекты, которые запланировал?
— Мы точно не сомневаемся в нашей способности это построить и администрировать. «Эталон» строит 1 млн 200 тысяч квадратных метров в год. Это очень много. У нас площадь одной очереди в ЖК Shagal – более 100 тысяч «квадратов». То есть даже если мы будем строить сразу 10 объектов параллельно – это как одна очередь в Shagal, а у нас их 9.
У нас есть опыт строительства элитной недвижимость, есть опыт стройки в условиях городской застройки, осложнённых условиях. Мы таких проектов не боимся и умеем с ними работать.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм: все главные новости о финансах, ничего лишнего!
