Как быстрее окупить квартиру под сдачу в аренду: стратегия для инвестора
Стандартный срок окупаемости арендной квартиры — 18–22 года. Но его можно сократить на несколько лет, увеличив свой чистый доход. Мы собрали работающие стратегии — от правильного выбора объекта и ремонта до законной оптимизации налогов.
Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самых популярных способов пассивного дохода. Но ключевой вопрос, который волнует каждого инвестора: как ускорить возврат вложенных средств? Быстрая окупаемость снижает риски и повышает общую доходность инвестиций.
Окупаемость квартиры — это период, за который чистый доход от аренды сравняется с суммой первоначальных вложений. Стандартный срок окупаемости в крупных городах колеблется от 18 до 22 лет. Но его можно сократить. Вот проверенные стратегии, которые помогут этого добиться.
1. Правильный выбор объекта
Нельзя быстро окупить плохой актив. Выбор квартиры определяет 80% успеха.
Локация, а не метраж. Квартира в 30 м² в пешей доступности от метро/университета/бизнес-центра будет приносить больше дохода, чем просторная квартира в спальном районе без инфраструктуры. Как выбирать ликвидное жилье, рассказывали здесь.
Цена покупки. Ищите варианты ниже рыночной стоимости. Это могут быть квартиры на вторичном рынке, требующие ремонта, или лоты от застройщика на ранних стадиях строительства. Ваша задача — купить выгодно.
Планировка. Оптимальный вариант — студия или однокомнатная квартира. Они пользуются самым высоким спросом у одиноких людей и пар, а значит, простаивать будут реже.
2. «Эффективный» ремонт
Цель ремонта — не реализовать ваши дизайнерские фантазии, а сделать квартиру максимально привлекательной для целевой аудитории и долговечной.
Не делайте ремонт эконом-класса с самыми дешевыми материалами. Он быстро придет в негодность, и вам придется ремонтировать снова. Выбирайте качественные, износостойкие и немаркие материалы: моющиеся обои или краску, керамогранит в прихожей и на кухне.
Вместо дорогой дизайнерской люстры установите точечные светильники. Вместо сложного многоуровневого потолка — качественная покраска. Деньги вкладывайте в то, что действительно ценят арендаторы: современная сантехника и новая бытовая техника (это must-have).
Выберите нейтральную цветовую гамму (светло-серые, бежевые, белые тона). Это сделает пространство визуально больше и светлее, и позволит арендаторам легко вписать свою мебель.
3. Используйте хоумстейджинг
Хоумстейджинг — это способ повысить цену на аренду или продажу жилья с минимальными затратами. Квартира должна выглядеть как журнальная картинка — чистой, ухоженной и «домашней». Это позволяет потенциальным арендаторам легче представить свою жизнь в этих стенах, что значительно ускоряет сдачу и позволяет обоснованно запросить цену на 5-15% выше средней.
Вот что можно сделать за выходные:
Постелите нейтральный, качественный плед на диван или кровать, положите пару декоративных подушек.
Поставьте на стол вазу со свежими цветами или корзину с фруктами, развесьте на стенах лаконичные картины в современном стиле.
Перед показом проветрите помещение. Можно испечь печенье или использовать нейтральный ароматизатор с запахом цитруса или ванили. Главное — никаких резких духов и сильных отдушек.
Перед каждым показом откройте все шторы и жалюзи, а также вымойте окна — это радикально меняет восприятие света и простора.
Избавьтесь от старой громоздкой мебели, которая «съедает» метры и визуально состаривает помещение.
Сделайте мелкий ремонт: покрасьте потолок, поклейте светлые обои, спрячьте провода.
Источник: Flatrelife.ru
4. Грамотное ценообразование и снижение простоя
Пустая квартира — это убыток. Ваша задача — свести простой к нулю.
Установите конкурентную цену на 5-10% ниже средней по аналогичным предложениям в вашем доме. Это создаст ажиотаж и позволит вам выбрать самых надежных и аккуратных арендаторов из десятка претендентов.
Приоритет — сдать квартиру на год или больше. Поиск новых жильцов каждый месяц — это затраты на рекламу, время, коммунальные платежи во время простоя и риск повреждения имущества.
Профессиональные фото — не экономьте на этом. Яркие, качественные фотографии, сделанные на хорошую камеру с правильным светом, привлекают на 90% больше просмотров и серьезно ускоряют процесс сдачи. Как правильно фотографировать квартиру, поделились в нашем телеграм-канале «Деньги из бетона».
5. Снижение налоговой нагрузки
Законная оптимизация налогов — прямой путь к увеличению чистого дохода.
Базовая ставка для уплаты НДФЛ — 13%. Чтобы сэкономить, оформите самозанятость: тогда придется платить налог на профессиональный доход (НПД) 4% при сдаче жилья в аренду физлицам и 6% — юрлицам. Для этого нужно скачать приложение «Мой налог» и следовать простым инструкциям: займет буквально 10-15 минут.
Однако самозанятость имеет некоторые ограничения:
Под НПД попадает доход только от сдачи жилья: для апартаментов и коммерческой недвижимости — не работает.
Суммарный доход от самозанятости не должен превышать 2,4 млн руб. в год.
Если вы сдаете коммерческую недвижимость или зарабатываете больше установленного предела, можно открыть ИП и перейти на упрощенную или патентную систему. Платить придется 6% вместо 13%, но появятся обязательства по ежегодным страховым взносам (это порядка 50 тыс. руб.)
6. Получение налогового вычета
Если вы покупали квартиру и официально работаете, то имеете право на имущественный налоговый вычет. Его суть в том, что государство может вернуть вам до 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тыс. рублей), а также с уплаченных по ипотеке процентов (до 390 тыс. рублей). Как получить налоговый вычет, подробно рассказывали здесь.
Как это ускоряет окупаемость? Вы получаете не ежегодный доход, а разовый возврат крупной суммы. Полученные деньги можно направить на досрочное погашение ипотеки (сократив переплату), вложить в ремонт или использовать для других инвестиций. Такой шаг моментально снижает ваши «чистые» вложения в объект.
А чтобы выбрать идеального арендатора и не спугнуть его, прочитайте материалы в нашем телеграм-канале:
Как выгодно покупать, сдавать аренду и продавать жилье, мы рассказали в нашем Telegram-канале «Деньги из бетона». Подписывайтесь!