Сдача квартиры в аренду: реальная доходность и проблемы, о которых не говорят
Большинство рантье считают доходность просто: умножают ежемесячную ставку на 12 и получают до 7% годовых. Но после налогов, простоев и расходов на содержание цифра существенно снижается. Банковский депозит в 2026 году приносит гораздо больше, при этом не требует вовлечённости и не создаёт проблемы. InvestFuture поговорил с действующими рантье, собрал реальные кейсы с цифрами и разобрал пять подводных камней, которые съедают прибыль
Высокий порог входа
Покупка квартиры — дорогостоящая инвестиция. Порог входа для покупки квартиры в Москве — 5 млн рублей. Это минимум. За эту цену удастся купить апартаменты за пределами Третьего транспортного кольца площадью меньше 20 кв.м. Также потребуется вложить ещё порядка 800 тысяч в ремонт. Рассчитывается как метраж квартиры (16 кв.м.) умноженный на среднюю стоимость ремонта (50-65 тыс. руб.).
В Санкт-Петербурге порог входа начинается от 2,9 млн рублей. Аппартаменты не требуют вложений в ремонт. Интересно, что за эту стоимость можно приобрести студию одной и той же площадью (порядка 12 кв.м.) как в центре города, так и на его окраине. Город обладает важной особенностью, которая играет на руку рантье с небольшим капиталом — самое большое число коммунальных квартир. Петербург даже называют «столицей коммуналок». Комнаты в них массово переделывают под отдельные студии малой площадью. За счёт этого центр города изобилует небольшими квартирами. Большой объём предложения сдерживает рост цен.
В регионах порог входа меньше. Короткая сводка:
Екатеринбург — 2,5 млн руб;
Красноярск — 1,8 млн руб.;
Владивосток — 4,6 млн руб.;
Казань — 3,1 млн руб. (ремонт не обязателен, но желателен. Обойдётся примерно в 900 тыс. руб.);
Краснодар — 2,3 млн руб.;
Уфа — 2,2 млн руб.
Мы учитывали только полноценную покупку (без долей) квартир площадью более 13 кв.м., находящихся либо в центре, либо недалеко от него. Не учитывали предложения, которые требуют больших вложений в ремонт.
Я покупала двухкомнатную квартиру в начале 2022 года за 5,5 млн руб. Ремонт был капитальный: с заменой всей электрики, окон и сносом стен. Вместе с покупкой мебели и прочим наполнением, ремонт обошелся примерно в половину от стоимости квартиры. Рыночная стоимость квартиры сейчас — около 11 млн рублей. При посуточной сдаче квартиры, должном уходе и работе с площадками бронирований, в высокий сезон квартира приносит в 5 раз больше, чем такая же квартира, сдаваемая в долгосрочную аренду. При этом доход в несезон — непредсказуем, — рассказывает Элен Орловская, рантье, работающая в сегменте посуточной аренды. Санкт-Петербург.
Риски обесценения
Вопреки устойчивому мнению о том, что дорожает вся недвижимость, в реальности некоторые объекты стагнируют, а порой даже дешевеют. Факторов, которые на это влияют, множество. Пожалуй, главный из них — локация. От профессионалов даже можно услышать «правило трёх л» — локация, локация, ещё раз локация.
Эксперты советуют обращать пристальное внимание на катализаторы будущего роста: они ещё не включены в стоимость, при этом в будущем способны нарастить доходность на десятки процентов. В первую очередь, это станции метро, социальные объекты (школы, университеты и т.д.), прочие точки притяжения (кинотеатры, ТЦ и т.д.). Поскольку эти факторы постоянно меняются, Виктор Зубик, основатель Smarent, советует пересматривать инвестиции каждые 3-5 лет, активно продавая и покупая квартиры. Опрошенные InvestFuture эксперты советуют ориентироваться, в первую очередь, на арендную ставку. За счёт этого квартира будет актуальна на рынке аренды, а значит, и среди инвесторов в недвижимость.
Я советую в первую очередь найти информацию о средней зарплате. В Москве, к примеру, это 150-180 тыс. руб./мес. Ищем локацию, где аренда за одну квартиру не превышает 50% от средней зарплаты. В нашем случае это 75-90 тыс. руб./мес. Это верхняя граница, на которую мы метим, — рассказал Владимир Жоков, частный инвестор, рантье в недвижимость.
Целевая аудитория съёмного жилья — люди в возрасте 18–35 лет, уверен эксперт. По его наблюдениям, молодые люди откладывают создание семьи, основное время проводят вне дома, а квартира выполняет две функции — спальное место и хранение вещей. Для этого не нужна большая площадь: «Под запрос подходит даже студия площадью 20 кв.м.».
Отдельную роль в выборе локации играют льготные ипотечные программы. Там, где действует специальная ставка — например, арктическая ипотека — инвестор получает дополнительный буфер доходности, который частично компенсирует риски неудачного выбора объекта.
Льготная ставка позволяет не быть особо умным в таких инвестициях, чтобы иметь прибыль. Если называть это инвестициями — можно остаться у нуля инфляции, что тоже хорошо. Но если относиться к этому как к бизнесу — конечно, можно иметь прибыль, — говорит Иван, частный инвестор, рантье в недвижимость города Кировск.
Проблемные арендаторы
Арендатор — источник не только дохода, но и проблем. Опрошенные InvestFuture рантье выделили основные трудности:
задержка выплаты;
порча имущества;
личный конфликт;
сложности выселения. Даже имея истекший или расторгнутый договор, судебное выселение может занять месяцы. Всё это время собственник не получает ни арендной платы, ни платежей за коммунальные услуги. Вследствие этого терпит убытки.
Опытные рантье уделяют выбору арендатора особое и тщательное внимание: проверяют доход, в ходе разговора пытаются понять адекватность кандидата, иногда запрашивают рекомендации.
Конечно же, арендатор должен быть гражданином РФ. Лучше поговорить с ним подольше, узнать о его увлечениях, работе, интересах. Представьте, что вы нанимаете сотрудника. Не советую предоставлять квартиру людям с животными. Был неудачный опыт, даже дважды. Что касается договора аренды, то его лучше составить индивидуально под себя, в сотрудничестве с юристом, а не скачивать из интернета. В договоре должны быть не только акт приёма-передачи, но и фотографии, на которых будет видно состояние мебели и бытовой техники. Залог должен быть обязательным, как и страховка, — рассказал Владимир Жоков, частный инвестор, рантье в недвижимость.
Умение отказывать и решать конфликтные ситуации — необходимое качество для работы в краткосрочной аренде. В идеальном варианте — дистанционно и в свою пользу. На первых этапах это сложно, задатки этих качеств есть далеко не у всех. Опыт правильного общения приходит со временем. Без этого навыка в бизнесе посуточной аренды делать нечего», — считает Элен Орловская.
Неоправданные ожидания по доходности
Одна из самых распространённых и дорогих ошибок рантье — завышенные ожидания доходности. Люди рассчитывают доходность умножая ежемесячную рентную ставку на 12 месяцев. На деле доходность оказывается ниже. Начинающие рантье не учитывают:
Налоги. Ставка налога на имущество в России варьируется от 0,1% до 0,5%. Также облагается налогом в 13% доход от сдачи квартиры в аренду.
Простои. Квартиры редко сдаются непрерывно годами. При долгосрочной аренде между жильцами могут проходить недели или даже месяцы. Сдавая квартиру в краткосрочную аренду простои — неминуемая особенность.
Расходы на содержание. Арендодатель должен обновлять мебель, технику. Нередко владелец квартиры оплачивает часть коммунальных платежей, а также платит за страховку, услуги управляющих компаний, если решит воспользоваться их услугами.
За пять лет самый дорогостоящий ремонт после проживания гостей мне вышел в 70 тыс. руб. После нашего общения и предоставления чеков 50 тысяч оплатили съёмщики, оставшиеся 20 тысяч — страховая. В моменте расходы на себя берёт хозяин квартиры. Он также должен заботиться об оперативности ремонта, потому что чем быстрее квартира вернётся в рабочее состояние — тем быстрее она начнёт приносить доход, — поделилась опытом Элен Орловская.
Все описанные выше трудности приводят к тому, что номинальная доходность в 4-7% годовых превращается в 3-5% реального денежного потока, а иногда и меньше, говорят опрошенные InvestFuture рантье. Впрочем, полная доходность от инвестиций в недвижимость складывается в том числе за счёт удорожания квартиры. К примеру, в 2025 году это добавило от 2% до 11%.
Рантье, который захотел остаться анонимным, предоставил InvestFuture подробные расчёты инвестиций в арендную недвижимость:
Инвестиции — 1,5 млн рублей. В эту сумму входит покупка студии 18 кв.м. в конце 2015 года и вложения в косметический ремонт.
Доход от аренды — 471 тысяча. Анонимный рантье сдавал недвижимость студию с ноября 2016 года до февраля 2019 года. Ежемесячный платёж 14-15 тысяч рублей.
Прибыль при перепродаже — 312 тысяч. Это разница между суммой продажи квартиры и суммой покупки.
Средняя доходность — 7% годовых, по его расчётам.
Когда я всё это подсчитал, то подумал: то есть вместо всех этих телодвижений с покупкой, ремонтом и сдачей, можно было просто положить деньги на депозит, и получить такую же доходность… Но зато этот проект с квартирой стал для меня самореализацией! Весь проект и ремонт я делал сам, — рассказывает анонимный спикер.
Один из способов радикально улучшить доходность — разбить квартиру на несколько студий, делится опытом рантье Иван. Это требует вложений и юридической работы, но на правильном объекте кратно увеличивает арендный поток.
Лучшая доходность у меня получалась из объектов ценой 7–8 млн — четырёхкомнатные квартиры на первых этажах и далеко не лучшим расположением. На первом этаже можно провести коммуникации под полом. Это легально и легко узаконить. Таким образом по цене 7–8 млн можно получить четыре студии, каждую из которых сегодня можно сдавать по 6–8 тысяч рублей за сутки, — рассказывает Иван.
Жёсткая конкуренция
Сдача квартиры в аренду на 80-95% находится в теневом секторе. Из-за этого узнать точные масштабы рынка невозможно, но некоторые цифры всё же известны: 5,8 млн семей в России проживают в съёмном жилье. Общая площадь арендного жилья — 251 млн кв.м.
Понятно одно — рынок огромен. Причём как со стороны спроса, так и со стороны предложения. На момент написания статьи в одной лишь Москве только лишь на Циане выложено больше 25 тысяч объявлений о сдаче. Вместе с областью — 36 тысяч. Порой конкуренция из десятка похожих квартир разворачивается внутри одного ЖК.
Высокая конкуренция за арендатора не только в столице. В Санкт-Петербурге на момент написания статьи выложено 10,7 тысяч предложений. Вдобавок с Ленинградской областью число предложений возрастает до 13,3 тыс.
Для рантье это значит, что большое количество предложения будет сдерживать рост арендной ставки и требовать постоянных инвестиций в улучшения квартиры. Это будет требоваться, что сохранять квартиру конкурентоспособной.
Стоит ли становиться рантье?
Недвижимость — не пассивный доход. Это бизнес с порогом входа от нескольких миллионов рублей, операционными задачами и рисками, которые съедают значительную часть прибыли. Тем не менее инвестиции в арендную недвижимость оправданы при соблюдении нескольких условий:
Горизонт инвестирования — от 5 лет. На коротком горизонте арендный доход не перекрывает транзакционные издержки и риски. Реальный выигрыш складывается из аренды плюс роста стоимости объекта — и это требует времени.
Правильная локация важнее цены. Квартира в районе с точками роста — будущей станцией метро, новым университетом, деловым кластером — со временем прибавит в цене и спросе.
Считать нужно всё, а не только аренду. Реалистичная модель включает налоги, страховку, простои, амортизацию мебели и техники, возможные расходы на управление. Только после этих вычетов понятна настоящая доходность.
Анонимный рантье, чей кейс описан выше, получил 7% годовых — и сам признал, что депозит дал бы столько же без хлопот. Для части инвесторов недвижимость — это не только финансовый инструмент, но и способ контролировать актив руками. Если это про вас — считайте внимательно, выбирайте локацию и будьте готовы к тому, что «пассивный доход» потребует активного участия.
Подписывайтесь на наш канал в MAX: все главные новости о финансах, ничего лишнего!