В октябре 2017 года финансовые организации страны выдали 112,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 213 млрд. руб. В количественном выражении показатель увеличился на 56% г/г, тогда как в денежном темпы роста индикатора достигли 70% г/г. Причина стремительного роста ипотечного рынка в стране – снижение средневзвешенных ставок по ипотечным продуктам в крупнейших банках до исторических минимумов. В октябре впервые в истории показатель опустился ниже 10% годовых и остановился на уровне 9,95%. На этом фоне потребители не только решаются на покупку недвижимости, но и рефинансируют старые кредиты. Несмотря на бурное увеличение рынка, совместные усилия ЦБ РФ и АО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» («АИЖК») позволяют рассчитывать на стабильное развитие отрасли.
Всего за 10 месяцев 2017 года объем выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в РФ достиг 1,5 трлн. руб. (+30% г/г), в то время как в количественном выражении индикатор расширился на 21% г/г до 813,3 тыс. кредитов. При этом с начала года был выдан только 81 валютный ипотечный кредит (369 в январе-октябре 2016 года). Причина «взрывного» роста спроса на ипотечные рублевые продукты – стремительное сокращение ставок по ипотеке. Если в мае 2016 года средневзвешенная ставка по ипотеке (как на первичное, так и на вторичное жилье) составляла 13,08%, то в октябре 2017 года индикатор упал до 9,95%. Главным катализатором данного спада стало сокращение ключевой ставки ЦБ РФ: на начало рассматриваемого периода ключевая ставка регулятора равнялась 11%, тогда как к ноябрю этого года показатель сократился до 8,25%.
Ключевые показатели рынка ИЖК: объемы и ставки Источник: ЦБ РФ, АО «АИЖК»
Согласно ноябрьской публикации Центрального банка «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2018 год и период 2019 и 2020 годов», регулятор видит предпосылки для дальнейшего снижения ключевой ставки в ближайшие годы до 6-7% годовых. При этом, согласно отчёту, ключевая ставка будет постепенно снижаться как при базовом сценарии (снижении цен на нефть марки Urals до $40 за баррель к середине 2018 года), так и при альтернативном развитии событий (постепенном увеличении среднегодовой цены на нефть марки Urals до $60 за баррель в 2020 году). В этих условиях средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам на горизонте 3 лет вполне может упасть еще на 1,5-2,5 п.п. до рекордно низких 7,5-8,5% годовых. Несмотря на то, что многие клиенты жалуются на нежелание кредитных организаций рефинансировать действующие кредитные соглашения по более низким ставкам, макростатические данные косвенно свидетельствуют о росте сектора рефинансирования. В октябре 2017 года объем выданных в стране рублевых ИЖК достиг 213,1 млрд. руб., однако за тот же период объем задолженности по ипотечным кредитам повысился всего на 53 млрд. руб. до 4,9 трлн. руб. Таким образом отношение роста ипотечной задолженности к объему выданных за октябрь ипотечных кредитов достигло 25%, тогда как аналогичный показатель за весь 2016 год достигал 39%.
Общая задолженность по рублевым ИЖК, трлн. руб. Источник: ЦБ РФ
Доля просроченной более чем на 90 дней задолженности по ИЖК на 1 ноября 2017 года снизилась до 2,34% с 2,88% на 1 ноября 2016 года. Сохранить индикатор на низком уровне помогает высокая концентрация в секторе. За первые 10 месяцев 2017 года 30 крупнейших ипотечных кредиторов страны выдали 90,4% всех ипотечных кредитов (89,1% в 2016 году), в то время как в денежном выражении на них пришлось 89,9% всех выданных ИЖК (88% в 2016 году). В результате, текущий портфель рублевых ИЖК на 91% сконцентрирован у 30 крупнейших кредитных организаций страны. Несмотря на относительно низкие риски в отрасли, с начала 2018 года рынок ждёт введение повышенных коэффициентов риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья. На уровне 200% для ИЖК с первоначальным взносом менее 10% от стоимости жилья и на уровне 150% для ИЖК с первоначальным взносом от 10% до 20% от стоимости жилья. По оценкам представителей сектора, на подобные кредиты (с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья) приходится менее 5% всего рынка, поэтому внедрение данной меры не окажет заметного сдерживающего влияния на динамику выдачи ипотечных кредитов.
Кроме прогнозируемого сокращения ключевой ставки позитивное влияние на рынок ипотечного кредитования может оказать развитие механизма рефинансирования портфелей ипотечных кредитов за счёт ООО «ИА «Фабрика ИЦБ». Дочерняя компания «АИЖК», учрежденная в мае 2016 года в рамках реализации инициативы по созданию ликвидного рынка стандартизированных однотраншевых ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с поручительством «АИЖК», позволяет банкам в короткие сроки рефинансировать пулы закладных и привлекать новый капитал на рынок ипотеки. В рамках своей деятельности единый ипотечный агент приобретает требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладные, а также осуществляет эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. За 1,5 года деятельности «Фабрика ИЦБ» произвела уже 4 выпуска жилищных облигаций с ипотечным покрытием совокупной номинальной стоимостью 101,7 млрд. руб. Последний выпуск объемом 48,2 млрд. руб. был размещен 7 декабря этого года (в него вошли ипотечные кредиты банка «ВТБ 24»).
Ранее данной деятельностью занимались различные ипотечные агенты «АИЖК», которые в период 2007-2015 гг. зарегистрировали 40 выпусков ИЦБ совокупным номиналом 142,2 млрд. руб. Спрос на подобный инструмент финансового рынка достаточно высокий, так как ставки по данным облигациям заметно выше ставок по депозитам в крупнейших банках страны. При этом рискованность каждого из выпусков также ограничена. Для примера, в последний выпуск ИЦБ входило 36,5 тыс. обеспеченных ипотекой требований, из которых ни одно требование не было просрочено. При этом отношение размера ипотечного покрытия по требованиям к размеру обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием достигало 199,5%. На текущий момент «Фабрика ИЦБ» готовит еще 2 выпуска ИЦБ – на 2 млрд. руб. и на 7,6 млрд. руб. Второй выпуск будет размещаться по закрытой подписке в пользу АО «Райффайзенбанк» в рамках секьюритизации ипотечных кредитов самого банка. По нашему мнению, данный механизм ждёт дальнейшее развитие. Для кредитных организаций это означает появление нового и стабильного источника ликвидности.
Растущий спрос населения на ипотечные продукты приводит к постепенному восстановлению строительной отрасли: за 10 месяцев 2017 года в РФ было построено 769,4 тыс. квартир общей площадью 53,3 млн. кв. м. Это всего на 4,3% меньше аналогичного показателя прошлого года. При этом на рынке увеличивается спрос на строительство в рамках договоров долевого участия (ДДУ).
В октябре 2017 года рост числа зарегистрированных ДДУ достиг 16% г/г. Дополнительным триггером наблюдаемого подъема является создание «Компенсационного фонда защиты прав граждан- участников долевого строительства» в октябре 2017 года. Целью фонда является создание механизма государственной гарантии того, что объект долевого строительства будет достроен или обеспечение возврата вложенных в долевое строительство средств. Компенсационный фонд будет финансироваться за счёт взносов застройщиков в размере 1,2% от суммы каждого ДДУ. При этом, как и в рамках системы страхования вкладов, будет существовать верхняя граница для объема компенсационных выплат (зависящая от средней стоимости кв. м. жилья в конкретном регионе и ряда других параметров). За месяц работы (с 20 октября 2017 года) в фонд было перечислено 24,5 млн. руб. от 118 застройщиков из 46 регионов.
Для долевых застройщиков вводятся и другие ограничительные меры. С 1 июля 2018 года на всём этапе строительства застройщик обязан обладать собственными средствами в размере 10% от прогнозной стоимости долевого объекта. Кроме этого будет внедрён механизм контроля за целевым использованием собственных средств застройщиков. Уже с 1 января 2018 года заработает бесплатная Единая информационная система, в которой будет собрана вся информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства. Данный механизм позволит покупателям ДДУ проверять качество долевых застройщиков, не выходя из дома. Что касается дальнейших перспектив, то к 15 декабря 2017 года президенту РФ Владимиру Путину должны представить дорожную карту, содержащую механизм постепенного перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Реализация программы, по планам, должна занять 3 года. Главными инвесторами жилого строительства в конечном итоге должны стать банковские организации. Как утверждают представители отрасли, кардинальных точечных решений в виде отказа от механизма долевого строительства ждать не стоит. Планируемый переход будет осуществлен в течение 3-5 лет, ведь банковскому сектору предстоит заместить практически 3,5 трлн. руб. инвестиций по договорам ДДУ.
Как показывают последние данные и события, рынок недвижимости в стране входит в новую фазу. Введение современных механизмов привлечения ликвидности на рынок, появление фонда «страхования» вложений в недвижимость, а также точечные изменения законодательной базы в целом позволяют назвать данную фазу «фазой роста», что делает отрасль весьма привлекательным объектом для инвестиций в ближайе годы.
Александр Жданов — аналитик QBF
