Цена квартир сегодня на высоте. Особенно это заметно в Московской и Ленинградской областях. Причём такая ситуация длится уже долго, и это наводит на мысль, что в ближайшем будущем рынок ждёт стремительное падение. Его очень опасаются как владельцы недвижимости, так и застройщики.
Подобные опасения не беспочвенны. Помимо того, что высоким ценам уже «некуда расти», есть и другие факторы, способные охладить рынок недвижимости. Самый очевидный из них — растущие ставки по ипотеке.
Давайте посмотрим, что ещё будет тянуть рынок вверх, а что — толкать его вниз.
Факторы риска: почему цены на жильё должны упасть?
Для снижения цен на жильё есть как минимум 3 причины.
Ключевая ставка ЦБ растёт
Центробанк повышает свою ставку, а вслед за ней неизбежно растут и ставки по кредитам, ипотека тоже становится дороже.
Теоретически это должно снижать спрос на покупку жилья, но этого мы пока не видим, что довольно необычно для рынка. Более того: в декабре 2021 года объем проданных площадей даже вырос по сравнению с предыдущими двумя месяцами.
Тем не менее, дорожающая ипотека в какой-то момент всё равно развернёт рынок и снизит спрос. Произойти это может достаточно резко. Так что покупка недвижимости сегодня, особенно в ипотеку — рискованная идея.
Кроме того, растущая ключевая ставка повышает стоимость проектного финансирования для застройщиков. Так, по словам главы аналитического центра Дом.РФ, это может привести к повышению себестоимости строительства на 1-2% в 2022 году.
Правда, застройщики способны приспособиться к такой ситуации: например, начать продавать больше квартир «на стадии котлована», когда эскроу-счета еще не наполнены. А на поздних стадиях строительства спокойно дораспродать оставшиеся квартиры.
Такая схема позволяет экономить, ведь чем больше средств на эскроу-счетах, тем ниже процентная ставка по проектному финансированию. Но тут возникают риски, ведь массовая покупка квартир на ранних стадиях повышает шанс задержки сроков сдачи и превращения объекта в «долгострой».
Льготная ипотека становится менее выгодна
До 1 июля 2021 года льготная ипотека работала в Московском и Ленинградском регионах при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн, в других регионах — до 6 млн рублей.
Сейчас условия намного хуже: максимальную стоимость квартиры ограничили 3 млн рублей. В Московской или Ленинградской области — основных драйверах роста рынка — за такие деньги просто ничего не найдёшь.
Кстати, изменение условий ипотеки уже отразилось на рынке, это видно по динамике продаж квартир в новостройках в 2021 году: с середины года «квадратов» стало продаваться меньше. Правда, во многих городах это компенсировалось увеличением стоимости, поэтому график продаж в денежном выражении более сглаженный.
Ввод нового жилья снижается
Объём ввода в эксплуатацию нового жилья снижается уже третий месяц по всей России. Скорее всего, застройщики ждут снижения спроса и стараются заранее уменьшить предложение, чтобы поддержать цену.
На этих графиках тоже хорошо заметно влияние льготной ипотеки, особенно в Москве. А в июне резко выросло количество квадратных метров, введенных в эксплуатацию. Застройщики усилили ввод жилья, чтобы успеть продать как можно больше и дороже, пока не упали цены и спрос.
Драйверы роста: что может повысить цены на жильё?
Хотя они сейчас и так не низкие, есть факторы, которые упрямо будут тянуть их вверх.
Высокая инфляция
По итогам 2021 года уровень инфляции РФ высокий: 8,4%, и не факт, что это предел. Возможно, рост ещё не закончился ,и для его остановки потребуются новые повышения ставки.
Недвижимость в России — традиционный инструмент инвестиций для многих людей. Поэтому при высокой инфляции они будут покупать недвижимость, в том числе в ипотеку, чтобы спасти деньги от обесценивания.
Хотя высокий покупательский спрос — это позитив для рынка, однако он способствует образованию «пузырей» и росту закредитованности населения.
А ещё высокая инфляция — это рост цен на строительные материалы, а значит, и рост себестоимости квартиры, который застройщики вынуждены компенсировать повышение цен.
Таким образом, инфляция — это сейчас главный фактор, из-за которого цены на недвижимость пока не упали.
Льготные программы от застройщиков
После ухудшения условий по ипотеке с господдержкой многие застройщики начали предлагать покупателю собственные льготные программы. У некоторых из них почти нулевая ипотечная ставка. Всё бы хорошо, но такие предложения грозят ростом затрат для самих застройщиков. А чтобы их компенсировать, приходится ещё больше повышать цены.
То есть, клиент всё равно переплачивает, только не банку за кредит, а застройщику за квартиру.
В итоге застройщики сейчас изо всех сил стремятся поддержать спрос на квартиры. Для этого они:
-
совместно с банками придумывают новые льготные программы;
-
снижают рост финансовых затрат на проектное финансирование, продавая квартиры на ранних стадиях строительства;
-
снижают темпы ввода нового жилья.
Но риски на рынке недвижимости всё равно остаются: возможен обвал из-за роста стоимости ипотеки, надувание «пузыря» и рост закредитованности населения. Всё это — источник потенциальных проблем не только для застройщиков, но также для банков и всей российской экономики.
Так стоит ли покупать акции застройщиков сегодня?
Мнение аналитиков InvestFuture
Cтоит избегать акций строительных компаний, которые торгуются по высоким мультипликаторам с заложенными в них ожиданиями темпов быстрого роста. Это, например, Самолет (SMLT), который торгуется с P/E около 40.
Другие крупные публичные застройщики — ПИК (PIKK), ЛСР (LSRG), Эталон (ETLN) — достаточно дешевы и могут представлять интерес для стоимостных инвесторов.
Однако сейчас на российском рынке акций есть гораздо более интересные варианты с куда меньшими рисками, чем в секторе недвижимости.
Аналитик Иван Черненко, редактор Никита Марычев.
