Свежий подход к инвестициям в недвижимость: во что вкладывают деньги за МКАДом
Недвижимость — по-прежнему один из самых понятных и устойчивых инвестиционных инструментов. Особенно если речь о городах с динамичным ростом — там жилая и коммерческая застройка уверенно держит позиции. Но за последние годы все больше внимания инвесторов смещается за МКАД — туда, где появляется не просто квадратный метр, а осмысленное пространство с высоким потенциалом. Возможно ли вложиться в проект, чтобы он действительно работал и не терял свою актуальность с годами? Может ли быть загородный дом или отель полноценным активом, а не просто красивым местом? Своим мнением поделился Борис Назаров — предприниматель и основатель сети курортных отелей Pine River.
Куда инвесторы вкладывают деньги
Рост интереса к загородной недвижимости — не случайный тренд, а результат нескольких глубинных сдвигов, которые мы наблюдаем уже не первый год. Во-первых, развивается инфраструктура: новые дороги, школы, медицинские и бытовые сервисы меняют образ жизни за МКАДом. Все больше людей понимают, что за городом можно не просто отдыхать, но и полноценно жить — без ощущения оторванности от привычного комфорта.
Во-вторых, изменилась сама модель потребления. Многим людям все ближе идея частного дома: кто-то уходит в удаленку, кто-то задумывается о здоровье и тишине. Высокий темп городских будней формирует потребность в замедлении — и поездка за город становится не исключением, а регулярной практикой. Это влияет и на спрос, и на инвестиционную привлекательность форматов, связанных с природой и уединением.
На этом фоне загородная недвижимость становится все более привлекательным активом. Мы видим это на собственном примере. Развитие Pine River строится на инвестиционной модели: средства партнеров позволяют масштабировать проект и запускать новые форматы. Дома, приобретённые несколько лет назад, сегодня выросли в цене, при этом сохраняется стабильный спрос на аренду. Это сочетание роста стоимости и высокой загрузки обеспечивает ликвидность вложений.
Мы работаем с партнерами в гибком формате: можно купить уже готовый дом или приобрести землю в перспективных кластерах со всей коммуникацией. Это дает возможность подобрать подходящий уровень вовлеченности: от пассивной инвестиции до участия в развитии территории с нуля. Как это было с нашим спа-комплексом, например.
Аналогичную устойчивость показывает и гостиничная недвижимость. По данным IBC Real Estate, в первой половине 2025 года объем инвестиций в этот сегмент вырос на 27% — до 15 млрд рублей, пишет «Коммерсантъ». Особенно активно развивается формат эко- и парк-отелей в ближнем Подмосковье: люди все чаще уезжают за город на выходные, а иногда и в будни — чтобы переключиться, но не выпадать из рабочего процесса.
Локация как главный критерий выбора объекта
Один из ключевых факторов инвестиционной привлекательности недвижимости — это локация. Вопрос кажется банальным, но на самом деле складывается из трех важных составляющих: транспортной доступности, инфраструктуры и качества окружающей среды. Особенно это чувствуется за МКАДом, где рынок только формируется, и любое отступление от этих трех опор может серьезно повлиять на стоимость объекта и интерес со стороны покупателя или инвестора.
Если говорить о транспортной доступности, то именно она чаще всего задает траекторию роста цены. Лучше всего растут в цене объекты, находящиеся рядом с крупными трассами, развязками, линиями МЦД. Даже в загородной недвижимости, которая вроде бы про тишину и удаление от суеты, важна возможность без проблем добраться до Москвы — будь то на выходные или по делам среди недели. В этом смысле многоквартирные проекты, как правило, стремятся быть ближе к транспортной инфраструктуре, тогда как коттеджные поселки и загородные отели — наоборот, чуть в стороне. Чтобы оставить человеку ту самую тишину, за которой он сюда приехал.
Инфраструктура — следующий ключевой элемент. Если мы говорим о жилых проектах, инвесторы оценивают наличие школ, детских садов, больниц, культурных и досуговых объектов. Поэтому больше интереса вызывают проекты, реализующие комплексный подход к развитию: не просто застройка, а создание полноценной среды для жизни. Например, наш новый проект «Светлый лес» стал продолжением нашей территории. В ближайшее время мы планируем развить инфраструктуру, которая будет доступна жителям кластера: ресторан, фитнес-зал, спортивные площадки и приватные зоны отдыха. Это один из способов органично встроить жилую среду в уже работающую экосистему отеля.
Для загородной гостиничной недвижимости инфраструктура тоже играет важную роль, просто с другим акцентом — на досуг и сервис. Рестораны, маршруты для прогулок, удобства вроде доставки еды в номер — все это влияет на то, насколько легко гость сможет почувствовать комфорт не хуже городского, но при этом без шума и суеты.
Мы с самого начала делали ставку не только на архитектуру, но и на впечатления: уникальные форматы проживания вроде «Нео Типи», продуманная навигация и маршруты, возможность быть в самом сердце леса, не отказываясь от сервиса. Каждый приезд сюда превращается в новый опыт, поэтому гости возвращаются снова и снова. Для инвесторов это означает стабильную загрузку, ликвидность и долгосрочную привлекательность объектов.
Экологичность — отдельный критерий. Сегодня человек, выбирающий загородный дом или отель, хочет настоящей природы. Не парка с дорожками и скамейками, а леса, реки и тишины. Именно из этих соображений мы в Pine River работаем с большими территориями. Не для того, чтобы поставить дома впритык, а чтобы сохранить лес, пространство, ощущение свободы. Чтобы через пять лет на горизонте не вырос торговый центр или склад.
Не только место: какая недвижимость привлекает инвесторов
Для инвестора в недвижимость важно, чтобы у конечного потребителя сохранялся стабильный спрос на объект. Если это жилая недвижимость, необходимо, чтобы сам дом постоянно рос в цене. Если это отель, гостиничный комплекс, то роль играет стабильная высокая загрузка номеров и увеличение среднесуточной цены. Обеспечить и то, и другое, зачастую позволяет эксклюзивность проекта. Он будет дорожать и пользоваться спросом за счет того, что конечный потребитель больше нигде не сможет получить точно такой же опыт.
Эксклюзивность — это не про эффектность ради эффекта. Она должна быть органичной: вырастать из самого места, формата, среды. Иногда это действительно может быть нестандартная архитектура или интересная концепция. Иногда — то, как устроено пространство, какие возможности появляются у гостя или резидента. Но всегда суть одна: человек не может получить такой же опыт где-то еще. В Pine River с самого начала мы стремились уйти от стандартных решений и создавать форматы, которых еще не было на рынке. Так появился «Нео Типи» — сверхпанорамный дом с окнами вместо стен, где архитектура встроена в пейзаж и рождает ощущение единения с лесом.
Когда уникальность проекта основана на реальных потребностях, она превращается в устойчивую модель развития. Например, у нас так появился жилой кластер «Светлый лес». Наши гости говорили, что они хотят не только отдыхать, но и жить в такой среде. В ответ мы предложили формат индивидуального жилья с инфраструктурой отеля: владельцы могут использовать дом сами или передавать его в управление, получая пассивный доход.
В отношении гостиничной недвижимости, например, уникальность ради уникальности вызовет разовый всплеск интереса у гостя — он приедет, чтобы лично оценить, например, новый для него дизайн дома или номера. Он наверняка сделает фото, покажет друзьям, приведет в отель новых гостей. Но если он больше ничего не получил, эта уникальность не удовлетворяет его потребности, он не вернется. А именно возврат гостей обеспечивает стабильность гостиничным объектам и, соответственно, делает их перспективными для инвестиций.
Если девелопер хочет, чтобы его проект оказался действительно востребованным и интересным для инвесторов, важно начинать с попытки понять, для кого все это. Кто тот человек, который будет здесь жить? Или приезжать на выходные? Как он проводит свое время? Что для него важно? Какой у него ритм жизни?
Понимание этих вещей дает возможность создать проект с характером. С атмосферой, в которую хочется возвращаться. И именно такие проекты работают не только на эмоции, но и на инвестиционные показатели: потому что за ними всегда стоит живой интерес и реальный спрос.
Эксклюзивность и близость к потребителю напрямую влияют на инвестиционную привлекательность. Большинство наших инвесторов не спешат продавать объекты и выходить из модели, потому что они участвуют в развитии проекта, который не только приносит им доходность, но и делает частью чего-то большего.
Устойчивость проекта обеспечивается за счет поддержания качества продукта и высокого уровня сервиса, что напрямую влияет на востребованность объектов. Для инвесторов это означает предсказуемость, ликвидность и рост стоимости актива в долгосрочной перспективе.
Долгосрочные тренды загородной недвижимости
Современная загородная недвижимость больше не воспринимается как компромисс или временное решение. Напротив, она становится все более полноценной альтернативой городской жизни, особенно в условиях, когда растет интерес к замедлению, тишине, экологии и возможности жить в пространстве, которое не выматывает, а восстанавливает.
В этом и состоит один из главных трендов: людям важен не просто дом, а среда, атмосфера, сообщество. Дом, как часть особенного опыта. Загородная недвижимость будущего — это не просто квадратные метры, а система ценностей. Уединение, архитектура, встроенная в ландшафт, безопасность, инфраструктура, эстетика, контакт с природой и возможность сохранить привычный уровень комфорта.
Второй важный тренд — рост инвестиционной привлекательности. Мы видим это на примере своих объектов. Несмотря на быстрое масштабирование, нам удается удерживать баланс между ростом и качеством продукта. Это возможно только при продуманной стратегии, сильной команде и постоянной связи с аудиторией.
Третий тренд — новые форматы владения. Люди хотят гибкости. Кто-то покупает дом, чтобы жить, кто-то — чтобы сдавать. Важно дать возможность человеку купить земельный участок с перспективой будущей застройки, с привязкой к инфраструктуре, как это делаем мы. Это дает сразу несколько путей использования: от строительства собственного дома до долгосрочного владения с ростом стоимости земли.
И, наконец, последний тренд — эмоции. Каждый приезд наших гостей — это новые впечатления. Люди делятся ими с друзьями, возвращаются с семьями, становятся частью сообщества. Современному человеку, особенно жителю мегаполиса, важно, чтобы это был не просто отель или жилой проект, а пространство, к которому хочется иметь отношение. Для инвестора это значит одно: актив будет востребован.
Недвижимость за МКАДом становится привлекательнее для конечного потребителя и, как итог, для инвестора. Меняющийся образ жизни и привычки современного москвича формируют рост интереса к жизни и отдыху на природе, побуждают покупать частный дом или чаще выезжать в эко- и парк-отели за городом. И эта тенденция сохранится надолго. Но для того, чтобы объект недвижимости был действительно перспективным, нашел своего инвестора и приносил ему пользу, он должен быть не просто необычным и интересным, а попадать в ценности своей аудитории.
Все важные новости и полезные материалы о рынке недвижимости – в нашем Telegram-канале «Деньги из бетона». Подписывайтесь!