ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ В ОЦЕНКЕ

набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиц. сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается бoльшая диверсификация активов и дополнит. экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита. Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности. При И.-и. а. предполагается, что инвесторы, во-первых, оплачивают первонач. затраты по остаточному принципу; во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта. При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа: приобретение, использование и ликвидация. На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход. На 1-м этапе они вносят обязат. денежный платеж, сумма к-рого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг); на 2-м – получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязат. платежей по обслуживанию долга; на 3-м – получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первонач. суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собств. капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала – текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости