КАНАЛ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЗАКЛАДНЫЕ ПОД НЕДВИЖИМОСТЬ

КИЗН

(REAL ESTATE MORTGAGE INVESTMENT CONDUIT). В 1986 г. Законом о налоговой реформе была установлена новая схема налогообложения для эмитентов ценных бумаг, выпускаемых на основе закладных, названная каналом инвестирования в закладные под недвижимость (КИЗН). В соответствии с положениями КИЗН Закон о налогообложении 1986 г. позволял этим эмитентам воспользоваться механизмом КИЗН для перевода инвесторам платежей по закладным. Основным результатом схемы КИЗН явилось сокращение влияния положений федерального налогового законодательства на пути проведения сделок с ценными бумагами, выпущенными под закладныеВ соответствии с условиями КИЗН инвесторам могут быть проданы права требования к пулу закладных или ценным бумагам, выпущенным на их основе. Основной интерес инвесторов к ценным бумагам, выпущенным в соответствии с условиями КИЗН, представляют регулярные выплаты процентов. Эти регулярные проценты выпускаются в различных модификациях. Напр., они могут подразделяться в зависимости от сроков наступления платежа, так что закладные с ближайшими сроками погашения привязываются к регулярным процентам с быстрой выплатой, а закладные с более поздними сроками - к регулярным процентам с замедленной выплатой; это аналогично порядку, принятому по обеспеченным закладным обязательствам. Регулярные проценты могут быть также выпущены с учетом различной приоритетности на случай неплатежей должников по закладным. Теоретически система КИЗН позволяет перераспределить поток наличных платежей по пулу закладных в почти бесконечные серии всевозможных видов регулярных процентов.Др. типом интересов инвесторов в варианте КИЗН являются остаточные проценты. Возможно существование только одного класса инвесторов, располагающих правом на остаточный процент, и все остаточные проценты должны составлять единую неделимую процентную долю. Остаточные проценты представляют собой права на платежи, зависящие от определенной скорости поступления выплат по закладным, или права на доходы от резервных фондов, из к-рых не производятся выплаты сумм, гарантированных получателям регулярных процентов.Структуры, соответствующие требованиям КИЗН, не подлежат налогообложению. Весь налогооблагаемый доход, аккумулируемый ими, передается получателям остаточных процентов после исключения суммы доходов, распределенных в пользу получателей регулярных процентов.Для зарубежных инвесторов в КИЗН предусматривается освобождение от 30-процентного налога на доходы от ценных бумаг. Для сберегательных учреждений и трастов, инвестирующих в недвижимость, инвестиции по схеме КИЗН рассматриваются как ссуды под недвижимость до тех пор, пока предоставленный залог соответствует этому статусу.