МАССОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

англ. real estate appraisal by mass methods) – систематическая оценка стоимости групп объектов недвижимости (см. Оценка стоимости недвижимого имущества) на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Стимулом для развития М.о.с.н. как научной дисциплины послужила необходимость достижения единообразия и согласованности результатов при определении налоговой базы для целей налогообложения недвижимости в 30-е гг. в США. В России М.о.с.н. развивается с начала 90-х гг. в связи с появлением и развитием рынка недвижимости и подготовкой к введению налога на недвижимость. Массовая оценка при оценке стоимости земли оформилась как самостоят. направление. В отличие от индивидуальной оценки М.о.с.н. требует разработки модели расчета стоимости, способной имитировать действие факторов спроса и предложения на обширной территории. Определение «массовая» относится только к оценке (а не к объектам) и означает использование спец. приемов и методов. При М.о.с.н. задачей оценщика является выделение типичных характеристик объекта недвижимости, присущих данному классу объектов, и объяснение колебаний цен на объекты различиями в значениях этих характеристик, тогда как при индивид. оценке обоснование результата строится на анализе особенностей объекта и его отличий от аналогов. Конечная цель работ по М.о.с.н. – проведение переоценки всех объектов недвижимости, располож. в данном административно-территориальном образовании, по единой методике, разработ. на основе анализа рынка с применением статистич. методов (компьютерных методов оценки). М.о.с.н. состоит из след. этапов: анализа эффективности существующей системы оценки и обоснования решения о проведении переоценки (проверка на равномерность оценки и соответствие ее состоянию рынка); анализа доступных ресурсов, планирования и организации работ; анализа (качественного и количественного) рынка; определения характеристик объекта, наиболее существ. для объяснения (или формирования) цены; разработки модели (моделей) оценки и ее отладки (калибровки); сбора данных – учета объектов по существ. характеристикам; применения модели (моделей) для оценки всех учтенных объектов; контроля качества результатов оценки, камеральных (в офисе) и полевых экспертиз; доработки модели (формул), оформления методики оценки, при необходимости – определения дополнений к модели (формулам) в виде поправок на нетипичные особенности объектов; утверждения методики оценки; применения методики и проведения переоценки; обжалования и согласования оценки (досудебное рассмотрение и разрешение споров). При создании системы М.о.с.н. оценку начинают с анализа рынка, а к планированию и организации работ по оценке возвращаются несколько раз, по мере накопления опыта пробного осуществления всех последующих этапов. Разработка модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. При М.о.с.н., как и при индивидуальной оценке, применяют три подхода: затратный, сравнительный и доходный [так, при условии достаточности данных для оценки стоимости коммерч. недвижимости (приносящей доход, напр., от сдачи в аренду) рекомендуется доходный подход, а для оценки промышл. недвижимости – затратный подход]. При необходимости отразить различия в формировании стоимости разных видов объектов разрабатывают неск. моделей, используют разные методы оценки. Модель представляет собой формулу, в левой части крой располагается рыночная стоимость объекта на конкретную дату (зависимая переменная, или функция); в правой – математич. выражение, описывающее зависимость стоимости от ряда характеристик объекта (выражаемых переменными модели). Исходя из анализа рынка, объема и содержания информации, выбирают метод оценки и общий вид модели (аддитивную, мультипликативную или гибридную). Аддитивную (сложение) и мультипликативную (умножение) простые модели применяют для описания слабо развитого рынка, где не проявляются к.-л. нелинейные тенденции, они достаточно логичны и устойчивы. Гибридная (сложная) модель оптимальна для описания рынка недвижимости с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от характеристик объектов. Отладка (калибровка) модели позволяет определить непосредственное влияние характеристик на стоимость, к-рое отражается значениями коэффициентов при переменных. Одна из гл. процедур калибровки – процедура адаптивной оценки (метод обратной связи). Она базируется на итеративном (повторяемом до достижения заданного уровня) подборе коэффициентов на основе минимизации суммы всех отклонений прогнозных значений стоимости от заданных рыночных. Проверка модели, контроль качества результатов оценки и доработка модели – важнейшие этапы. Оценки, получ. по моделям, сравнивают с реальными ценами продаж данного рынка и исследуют соотношения. Для уточнения модели оценщик анализирует отклонения, выезжая на объекты. При этом выясняют причины значимых расхождений, выделяют факторы, «недоучтенные» или «переоцененные» моделью, вносят необходимые поправки. Проверка может осуществляться: в несколько приемов, до момента достижения необходимой точности модельной оценки по модели на представительной выборке объектов; статистич. методами (бoльшая часть получ. оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж), а также экспертным методом (в соответствии с опред. процедурой), позволяющим компенсировать недостаточное кол-во или качество исходной информации по рыночным сделкам. В результате проверки делают вывод о целесообразности дальнейшего совершенствования модели (в зависимости от выделенного бюджета и требуемой точности оценки). При этом могут быть вычленены уникальные объекты (группы объектов) и определена процедура их оценки. В дополнение к выбранной модели (моделям) в методике М.о.с.н. могут использоваться таблицы поправок на нестандартные особенности, применяемых к отд. объектам или группам объектов. В правовом отношении порядок обжалования оценки и ее методика должен быть установлен нормативными актами органов власти, к компетенции к-рых относится налог, для определения налоговой базы к-рого используется М.о.с.н. Применение аналитич. компьютерных методов оценки приводит к значит. сокращению сроков работ, трудозатрат и экономии бюджета при обеспечении заданной точности оценки. М.о.с.н. используют для целей налогообложения, повышения эффективности управления недвижимостью, определения ее залоговой стоимости, оценки портфелей инвестиций в недвижимость и др