ЗАКЛАДНАЯ ОБРАТНАЯ

REVERSE MORTGAGE

Разновидность закладной, при к-рой кредитор выплачивает домовладельцу (заемщику) ежемесячные платежи и устанавливает кредитную линию, в пределах к-рой домовладелец может пользоваться заемными средствами по своему усмотрению или же обеспечивает осуществление таких платежей и открытие кредитной линии. О.з. позволяют оказывать помощь тем (в первую очередь это касается людей старшего поколения), у кого недостаточна величина текущих наличных доходов, но есть накопленное имущество в виде собственного жилища. О.з. позволяет кредитору выплачивать домовладельцу ежемесячные платежи, а затем, в заранее оговоренный срок, обычно когда домовладелец умирает, дает возможность продать жилище и погасить выданную ссуду. Обратная рентная закладная представляет собой такую закладную, при к-рой кредитор (банк или наследник) обеспечивает владельца пожизненной рентой и завладевает его жилищем после смерти. Владелец сохраняет право удержания жилища за собой для того, чтобы иметь гарантию получения платежейВ конце 80-х гг. федеральным правительством была принята программа демонстрации преимуществ О.з., ограниченная предоставлением 2500 ссуд. Министерством жилищного строительства и городского развития в результате проведенной лотереи был определен один кредитор в каждом штате. Каждый из них мог предоставить 50 ссуд под О.з. Эксперимент продолжался по 1991 г. включительно.Правительственная программа О.з. осуществлялась Федеральным управлением жилищного строительства (ФУЖС). Оно от лица правительства осуществляло страхование местных, частных и гос. кредиторов по операциям, связанным с О.з. пожилых заемщиков данного региона. К застрахованным ФУЖС ссудам относятся те, условия платежа по к-рым соответствуют какому-либо из трех принятых базовых вариантов и некоторым дополнительным требованиям: ссуда должна быть обеспечена имуществом, причем домовладельцу дается гарантия ежемесячной выписки чеков на согласованную сумму на срок, в течение к-рого он или она занимают дом как основное место жительства; ссуда предоставляется на определенный срок с установленной датой погашения; открывается кредитная линия, позволяющая заемщику снимать деньги в таких суммах и с такой частотой, какая ему заблагорассудится, вплоть до максимально возможной величины. Программа, осуществляемая ФУЖС, позволяет производить и разовые получения крупных сумм по любой схеме кредитования. ФУЖС страхует О.з. как с фиксированной, так и с переменной ставкой. Программой также допускается установление домовладельцами и кредиторами более низкой ставки ссудного процента при условии получения кредитором доли в имуществе в случае его дооценки (участие в капитале).Максимальный размер выплат по О.з. зависит от возраста заемщика, величины процентной ставки, конкретного вида ссуды и величины стоимости имущества по отношению к максиношению к максимальной сумме задолженности. В соответствии со схемой ФУЖС 75-летняя вдова, имеющая дом стоимостью 100 тыс. дол., к-рый свободен от долговых требований со стороны др. кредиторов, может получать максимальный месячный платеж 812 дол. по пятилетней О.з. со ставкой 10% годовых без участия в капитале. 10-летняя ссуда предусматривает ежемесячный платеж в размере 510 дол. Если ссуда обеспечена имуществом (с гарантированной выплатой платежей в течение неопределенно длительного периода), то максимальная сумма платежа составляет 357 дол.Право участия в программе ФУЖС ограничено домовладельцами в возрасте от 62 лет и старше. Если заемщик состоит в браке, его супруг или супруга должны быть не моложе 62 лет. Жилища должны быть лишь в незначительной степени подвержены возможным долговым взысканиям со стороны др. кредиторов. Подходящим, с точки зрения программы, является имущество, включающее индивидуальные дома на одну семью, городские и кооперативные квартиры. Кооперативные дома и квартиры, принадлежащие заемщикам на условии совместной собственности, сюда не относятся.Кредитор должен предоставить заемщику возможность для получения необходимых консультаций, касающихся особенностей О.з., и быть уверенным в том, что заемщик осведомлен об их альтернативах и последствиях.БИБЛИОГРАФИЯ:`New FHA Program: Pilot Promises Elderly Money From Home`. ABA Banking Journal, December 1988.SCHELMAN, L. `Reverse Mortgage`. United States Banker, January 1989.TOPOLNICKI, D. M. `Reverse Mortgages: An Idea Whose Time Is Finally Coming`. Money, March 1989.