ЗАКЛАДНАЯ С ПЕРЕМЕННОЙ СТАВКОЙ

ADJUSTABLE-RATE MORTGAGE

Закладная, к-рая предусматривает автоматическое увеличение или уменьшение процентных ставок по кредиту в соответствии с изменением заранее выбранного показателя. Закладная с переменной ставкой (ЗПС) или ссуда под закладную с переменной ставкой (СЗПС) (adjustable-mortgage loans - AMLs) были первоначально введены в практику Правлением Федерального банка жилищного кредитования (ПФБЖК) для ссудосберегательных ассоциаций с федеральной лицензией в марте 1981 г. СЗПС возникли в Калифорнии и сейчас распространены в масштабах всей страны. Процентная ставка по ЗПС, или по СЗПС, `привязывается` к какому-либо публикуемому показателю стоимости ресурсов, напр. к ставке по одногодичным казначейским векселям, или к среднему показателю ПФБЖК для всех видов заемщиков. Поскольку стоимость ресурсов, выраженная указанными показателями, повышается или понижается на нац. рынке, то процентная ставка, к-рую кредитор получает от заемщика, также возрастает или падаетЗПС была введена с целью освободить кредиторов под недвижимость от части процентного риска, к-рый традиционно принимает на себя кредитор. Кредитные институты обычно занимали деньги на краткие сроки, привлекая депозиты сберегателей и ссужали эти средства на длительный срок заемщикам под закладную. Пока процентные ставки остаются неизменными и ставка по краткосрочным депозитам ниже ставки по долгосрочным закладным, эта схема действует удовлетворительно. Однако, когда ставки по краткосрочным депозитам начинают расти, кредиторы, к-рые вложили средства в долгосрочные закладные с фиксированной ставкой, испытывают `сжатие` процентной маржи. ЗПС предназначены для того, чтобы процентные платежи кредиторам были более тесно увязаны с издержками по привлечению средств.Чтобы поощрить заемщиков брать ЗПС, кредиторы предложили ЗПС с начальными процентными ставками ниже преобладающих ставок по закладным с фиксированными ставками с аналогичными сроками погашения. Преимущество этих инструментов для заемщика заключается в том, что более низкие начальные платежи по ЗПС могут создать разницу между его способностью удовлетворять или не удовлетворять требованиям в выдаче ссуды. Заемщик принимает на себя дополнительный риск, заключающийся в возможности будущего повышения процентных ставок, что приведет, в свою очередь, к более высоким выплатам по ссуде.Наиболее часто применяемым показателем для ЗПС является ставка по одногодичным казначейским векселям. Обычно заемщик ЗПС должен выплачивать эту ставку плюс маржу от двух до трех процентных пунктов или выше. Эта маржа часто остается неизменной в течение всего срока действия ссуды.Важным элементом договора по ЗПС является период корректировки или частота, с к-рой ставка по закладной может быть скорректирована в соответствии с изменениями процентных ставок. Чаще всего этот период принимаетсриод принимается равным одному году, но также применяются шестимесячные, трехгодичные и пятилетние корректирующие периоды.Многие кредиторы предлагают верхний предел, или потолок, процентной ставки, ограничивающий размер увеличения ставки в течение одного периода корректировки. Верхний предел до некоторой степени ограничивает риск заемщика в отношении будущих изменений процентных ставок. Некоторые кредиторы предлагают заемщикам верхний предел на весь срок действия ссуды, что ограничивает максимальный размер корректировок процентной ставки по договору с ЗПС. Др. контракты с ЗПС предусматривают предел платежа, к-рый ограничивает фактическую долларовую сумму повышения ежемесячных выплат заемщика в течение каждого из периодов корректировки.Когда условие о верхней границе начинает действовать, разница между выплатами, обусловленными изменениями в ставке индекса, и теми, к-рые допускаются пределом платежа, может быть добавлена к общей сумме долга по ссуде. Эта разница затем приносит процент кредитору. В подобном случае имеет место отрицательная амортизация (вместо того, чтобы уменьшаться каждый месяц по мере осуществления выплат, остаток по ссуде растет). Большинство договоров по ЗПС ограничивают сумму отрицательной амортизации, к-рая может иметь место в течение срока действия закладной. Часто используется предел в размере 125% первоначальной суммы кредита.БИБЛИОГРАФИЯ:BARNETT, P. M., and MCKENZIE, J. A. Alternative Mortgage Instruments. Warren Gorham & Lamont, Boston, MA. Supplemented 1985, 1986, 1987.