Затратный подход в оценке

подход, исходящий из определения стоимости предприятия на основе анализа затрат, необходимых для воспроизводства активов предприятия

англ. cost approach to valuation), З.п. – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом корректировки на уровень износа объекта. Для расчета величины затрат в зависимости от конкретных условий используют либо восстановительную стоимость (расчетную величину затрат в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точной копии оцениваемого объекта, с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна, качества работ), либо стоимость замещения (величину затрат, осуществляемых на дату оценки для воссоздания объекта, аналогичного оцениваемому по полезности, следовательно, допускаются применение соврем. материалов, технич. и технологич. решений, соответствие действующим технич. и санитарным требованиям). При З.п. обязательно определение величины износа или скидки с полной восстановительной стоимости (стоимости замещения). Оценщик вычисляет износ не по нормативным документам, а исходя из его реального физич. состояния и соответствия выполняемых функций соврем. потребностям рынка. Общий износ объекта включает: физическое, функциональное и экономическое устаревание. Физическое устаревание – потеря стоимости, связ. с изнашиванием, разрушением и др. физич. факторами, влияющими на длительность физич. и экономич. жизни объекта. Функциональное устаревание уменьшает стоимость из-за неспособности объекта выполнять на момент оценки свои гл. функции так же, как его более совершенные аналоги. Экономич. устаревание характеризуется потерей стоимости оцениваемого объекта в связи с внешними изменениями. В оценочной практике различают устранимый и неустранимый износ. Износ считается устранимым, если в результате его ликвидации стоимость оцениваемого объекта увеличивается на сумму, превышающую затраты по устранению. Износ относится к неустранимым, если затраты на его коррекцию не дают адекватного увеличения стоимости оцениваемого объекта. Физич. или функцион. устаревание может быть как устранимым, так и неустранимым. Экономич. устаревание, как правило, бывает неустранимым. Выбор методов оценки при З.п. зависит от цели оценки, вида оцениваемого объекта, перспектив его использования. Общим приемом при использовании З.п. является деление объекта на составные элементы, применение к каждому из них соотв. приемов оценки с учетом индивид. износа. При З.п. к оценке стоимости предприятия (бизнеса) используют методы: чистых активов и ликвидационной стоимости. Метод чистых активов применяют для оценки доходных пр-тий, имеющих перспективы развития. Оценщик определяет рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов пр-тия: земли, зданий, оборудования, запасов, дебиторской задолженности и др. Для определения рыночной стоимости капитала пр-тия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств. Метод ликвидац. стоимости применяют для оценки предприятий-банкротов, а также если выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, к-рые были бы получены от эксплуатации сегмента пртия. Оценщик разрабатывает график упорядоч. ликвидации активов и определяет стоимость, по к-рой они могут быть распроданы на дату ликвидации с учетом скидок на срочность и расходов по продаже. Величина ликвидац. стоимости складывается из суммы дисконтированной выручки от продажи активов, уменьшенной на величину обязательств и издержек по ликвидации. При З.п. к оценке стоимости недвижимости определяют рыночную стоимость земли и объектов, располож. на оцениваемом участке. Для оценки земельного участка (см. Оценка стоимости земли) используют методы: сопоставимых продаж; соотнесения (переноса); капитализации земельной ренты; техники остатка для земли; развития (освоения) земельного участка. Метод сопоставимых продаж означает внесение в определ. последовательности корректировок в цену недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому. Метод соотнесения (переноса) состоит в поиске недавно прод. объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи при этом разделяют на цену строений и цену земли (к-рая применяется к оцениваемому объекту). Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, получ. за счет арендных платежей. Метод техники остатка для земли сходен с предыдущим методом, однако величину капитализируемого дохода, относимого к зданиям, определяют вычитанием из общего дохода, получаемого в результате наиболее эффективного использования объекта недвижимости, дохода за счет эксплуатации зданий. Метод развития (освоения) земельного участка используется для оценки зем. участка, пригодного для разделения его на более мелкие индивидуальные участки. Стоимость зем. участка соответствует сумме дисконтированного ден. потока, получаемого как разница между выручкой от продажи участка и затратами на его освоение. При З.п. к оценке стоимости зданий и сооружений применяют методы: сравнительной единицы; поэлементной оценки затрат; сметный, а также индексный способ оценки. При методе сравнительной единицы стоимость здания оценивают, исходя из величины уд. затрат, приходящихся на единицу сравнения, и кол-ва этих единиц (единицей сравнения может быть любой измеритель потребительных свойств оцениваемого объекта (1 м2 жилой площади; 1 гостиничный номер; 1 м3 строит. работ и т.д.). Метод поэлементной оценки затрат заключается в определении совокупной рыночной стоимости отд. элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом их индивидуального износа. Сметный метод состоит в пересчете старых смет, составленных в период стр-ва оцениваемого здания, по текущим ценам и тарифам. Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню. При З.п. к оценке стоимости машин и оборудования пользуются методами прямой калькуляции и целостной оценки себестоимости. По методу прямой калькуляции вычисляют сумму прямых затрат, зависящих от конструкции изделия и технологии его получения, и управленческих, хозяйственных, общезаводских и внепроизводственных затрат. Расчетную базу уменьшают на величину потерь в результате общего износа. Метод трудоемок, но дает наиболее достоверные результаты. Метод целостной оценки себестоимости заключается в выявлении зависимости между себестоимостью объекта оценки и его параметрами. Метод характеризуется укрупненными нормативно-параметрическими оценками и дает менее точный результат. З.п. к оценке стоимости нематериальных активов целесообразен в том случае, если они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Оценщик может использовать метод стоимости создания и метод выигрыша в себестоимости. Метод стоимости создания нематериальных активов предполагает определение полной восстановительной стоимости актива, к-рая включает расходы по созданию, приобретению и доведению объекта до состояния, позволяющего применять его в запланир. целях. Восстановительная стоимость корректируется в соответствии с коэффициентом морального старения нематериального актива. Метод выигрыша в себестоимости позволяет найти рыночную стоимость нематериального актива на базе экономии в затратах, достигнутой за счет его использования