Банк "Российский капитал" и АИЖК подписали соглашение о намерениях, а также о перспективах развития банка на строительном рынке и недвижимости рассказал в интервью Михаил Кузовлев председатель правления АКБ "Российский капитал", на Международном инвестиционном форуме в Сочи.
Михаил Валерьевич, на Международном инвестиционном форуме в Сочи вы подписали меморандум о сотрудничестве с АИЖК. В каких направлениях планируется это сотрудничество?
- Мы подписали меморандум с АИЖК, это стратегический партнер банка. Мы видим сотрудничество в ряде направлений. Во-первых, финансирование комплексного освоения территорий, что невозможно сегодня себе представить нормальные девелопмент без такого подхода, создание удобной сферы для жилья. Иначе просто не пользуется спросом. Во-вторых, финансирование программ АИЖК в сфере их новой программы «Арендное жилье» и развитие жилищно-строительных кооперативов. В- третьих, для нас самое ключевое это развитие инфраструктуры и ипотечного кредитования. Потому что для нас сегодня ипотека является основным фокусом.
- Как дальше будет складываться бизнес-модель банка. Очевидно, что вы будете специализироваться так или иначе на строительстве и на строительном рынке. С одной стороны это ипотека и кредитование, покупатель, с другой стороны, это кредитование от застройщиков. Как будет работать банк в таких условиях?
- Мы себя видим, как Банк, который специализируется на работе с малым, средним бизнесом в отраслях строительства и жилищно-коммунального хозяйства. При этом мы для себя видим фокус на ипотеке в связи с тем, что будучи вовлеченным в строительную отрасль после того, как получили поручение обеспечить права дольщиков СУ-155, мы детально разобрались, как она устроена. И мы были одними из инициаторов этих инициатив, которые были изменения в законодательство. Инициатива создания Компенсационного фонда, мы для себя понимаем, что после всех этих изменений рынок станет намного прозрачней и будет больше защищать права дольщиков. Мы видим возможность стать Банком, который на ипотечном рынке будет выдавать существенную долю кредитов. То есть мы себе ставим задачу, к 2018-ому году стать 3-им Банком по выдаче ипотечных кредитов. Поэтому для нас сотрудничество с АИЖК, это в том числе и работа по выдачи ипотечных кредитов по стандартам АИЖК. Потому что если смотреть на весь рынок, очень важно, чтобы затем все ипотечные кредиты, какая-то их часть, проходила секьюритизацию и выпускалось достаточное количество ипотечных ценных бумаг, которое выпускало АИЖК. Потому что это, в принципе, очень позитивное давление на кривую доходность. И вы видели сегодня, как Алексей Кудрин сказал, что если будет инфляция несколько лет такая, как все ее ожидают там 4-5%, да, 4%, то соответственно и ставки пойдут вниз. Так вот, собственно говоря, одним из инструментов влияния на ставку, это вот, в том числе оборот ипотечных ценных бумаг.
- Ну, безусловно. Банкам не очень хочется замораживать капитал в кредиты. Хочется куда-нибудь их продать, составить себе маржу и продолжать кредитоваться.
- При такой ставке, в том числе и для частных инвесторов, зачастую выгоднее иметь вложение в такие бумаги, чем в низкодоходные депозиты.
- Если мы поднимаем вопрос о ставках, каково ваше видение в целом, если может быть какие-то параметры можно привести, того самого рынка ипотечных бумаг, какой будет ставка в результате появления этих инструментов для конечных заемщиков по ипотеке, о чем мы говорим, да, о каких процентах? И каков объем может быть таких секьюритизированных кредитов?
- Безусловно, это все будет зависеть от темпов снижения инфляции. Но если мы говорим о том, какие все строят планы, то мне кажется, что ставка по ипотечным кредитам будет ниже 10, тогда рынок действительно получит очень большую поддержку. Какова будет доля именно ипотечных бумаг, и какая доля ипотечных кредитов будет секьюритизирована, пока рано говорить, потому что вопрос статистики. Вопрос в том, как удастся быстро, как удастся выдать достаточное количество кредитов по стандартам АИЖК секьютиризировать с тем, чтобы она была выгодна, в том числе и для больших банков, вот. Это, собственно говоря, я думаю, что снижение инфляции, спрос на эти бумаги будет увеличиваться.
- Будет ли создан компенсационный фонд, как он будет функционировать, почему такая структура лучше, чем страховая система?
- Фонд сейчас создается. Там есть соответствующие поручения. Он должен заработать с 1 января. Собственно говоря, рынок долевого строительства, очень большой рынок. Мы иногда его недооцениваем. Если мы на самом деле посмотрим насколько банки кредитуют строителей, то цифра достаточно мизерная. Большая часть всего жилищного строительства происходит за счет средств дольщиков. Но посмотрите, допустим, по статистике объем кредитов строителям во всех кредитах, которые выдают банки, в лучшем случае между 5-тью и 4-мя процентами, статистика, что это все падает. Статистика покрытия строительно-монтажных работ объема банковских кредитов там снизилась за последние 3 года, там с 30% до 20, развитые рынки это процентов 60. Потом, насколько банки доверяют застройщикам. Поэтому основные, кто финансирует, это дольщики. И всегда была проблема.
Когда мы говорим об обманутых дольщиках, это либо двойная продажа, что теперь невозможно, потому что есть соответствующая регистрации в Росреестре, и, что делать, если застройщик обанкротился, где у тебя застрахованы твои права. Раньше они всегда страховались в страховых компаниях. Но практика показывает, что выбора практически нет. Либо страховые компании указывают свои, как правило, в страховании, что они не страхуют в случае мошенничества, вот, и тогда в случае банкротства дольщикам не к кому идти, либо они страхуют безответственно, и дольщики приходят в те компании, которые уже вычеркнуты из Реестра.
Есть, безусловно, список уполномоченных компаний. Но если вы посмотрите, мейджеры рынка, допустим, крупные компании, это Группа ВТБ, это та же самая ВСК. Они в основном кредитуют тех, кого знают. Допустим, в этой части они кредитуют либо дочерние компании девелоперские, либо те, кто придут из банка или кредитуют программы Сбербанка. Понятно, если Сбербанк выдал кредит, то вероятно уже есть на что опереться в оценке риска.
Поэтому этот Фонд он собирает данные средства, во-первых, он несет ответственность. Во-вторых, если мы посмотрим, очень часто, собрав данные страховые премии, они просто выводятся. Это большая проблема. Плюс механизм контроля, который сейчас существует, он постоянно совершенствуется, и региональные министерства строительства уже относятся к этому со всей силой того инструментария, который создан. Например, в Москве «Москоминвест» в автоматическом режиме собирает отчетность с застройщиков, и в случае обнаруженного дисбаланса, сколько собрал денег ...стройку, тут же ему выписывает автоматически предписание. Вот такого рода нововведения, как и изменения требований к тем, кто может привлекать деньги дольщиков, они рынок сделали достаточно прозрачным.
- Каким будет объем этого Фонда, какого объему будет достаточно?
- Ну, по статистике Фонд может собирать до 30 миллиардов рублей в год, вот, при вот этих вот новых требованиях по застройщикам и система мониторинга. За ними стоит Минстрой региональных министерств строительства, которые и выдают разрешение. Это достаточная сумма для того, чтобы покрывать проблемы. Если внести еще дополнительные изменения в законодательство, связанные с тем, чтобы при выявлении в проблемных застройщиках можно было применить превентивные меры, то я думаю, что это более чем достаточно, если средства будут оставаться, надо правительству принять решение как дальше направить в сферу жилищного строительства.
