О строительстве футбольных стадионах к чемпионату мира по футболу 2018 г., стимулировании рынков, ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости, перспективных направлениях инвестирования рассказал в интервью Араз Агаларов, президент Crocus Group.
- Что привело вас на форум "Общественного народного фронта" (ОНФ) в Крыму?
- Меня пригласили просто слетать в Крым на один день. Мы слетали, попали на форум. Я там слушал интересную беседу между жителями Крыма и президентом. И в общем-то все. Никаких поручений, никаких идей, никаких бизнес-проектов в Крыму у нас пока нет.
- Расскажите о строительстве футбольных стадионов в Ростове – на – Дону и Калининграде? В какой стадии готовности сейчас находится стадион в Калининграде?
- Мы подписали контракт 24 декабря прошлого года. Сегодня арена стадиона готова. Надо иметь в виду, что под стадионом забито 25 тысяч свай. Арена готова. Монтаж трибун закончен. Сейчас идет возведение крыши, и мы начинаем подстропильную часть для фасадных работ. Никто не должен сомневаться. Стадион будет закончен в установленный срок – это конец 17-го года.
- Со строительством стадиона в Ростове-на-Дону никаких проблем нет?
- На стадионе в Ростове-на-Дону сегодня возведена крыша. Сейчас начинается натяжка этой новой модной ткани под названием «ферари». Ткань пропускает определенный спектр солнечных лучений для того, чтобы трава хорошо росла, так как там поле будет натуральным всегда. Идет монтаж фасада. Фасад будет интерактивным. Ростовский стадион будет очень красивым и будет закончен в установленные сроки.
- Вы ранее говорили, что эти проекты не предполагают какой-либо прибыли. Так ли это и для чего тогда «Крокус» участвует?
- Разные мнения по этому поводу существуют. Многие говорят, что есть переплата по этим стадионам. Для сведения – у нас каждый стадион стоит 17 и 18 миллиардов рублей соответственно. Если сравнить с последними стадионами, которые были возведены у нас в стране на собственные деньги, допустим ЛУКОЙЛ построил стадион за 474 миллиона долларов. По сегодняшнему курсу это никак не 17 и 18 миллиардов. Галицкий в Краснодаре построил стадион, уже потратил порядка 400 млн долларов, причем на 30 тысяч человек. Понятно, что это тоже не 17-18 млрд рублей. Мы оценивали цены на строительство стадионов по всему миру, например «Альянс-Арена» стоила 500 млн евро. Все стадионы – это сложные инженерные сооружения, достаточно дорого стоящие.
- А какова тогда мотивация «Крокус» при участии в этих проектах?
- У «Крокуса» так получилось, я нас называю такой строительной реанимацией или скорой помощью. Эти два стадиона были достаточно в сложных геологических условиях. И там, и там было болото, и там, и там насыпные грунты, и поэтому наверное правительство посчитало, что надо привлечь компанию, которая себя зарекомендовала. Ранее мы строили здания университета во Владивостоке – миллион метров - меньше, чем за 3 года, с учетом проектирования. Поэтому, видимо, я думаю, что они с нами не ошиблись.
- В августе вам передали строительство первой очереди ЦКАД. Расскажите, что там сейчас происходит, как идет работа?
- Первый участок ЦКАДа, это 48 км, из которых 12 км мостов, причем там 41 мост и 8 переходных. То есть, всего это 49 мостовЭто достаточно сложное инженерное сооружение. Согласно проекту - это 12 000 забивных свай, 700 буровых. Предполагается использование 35000 тонн металла. Проект действительно сложный, но я люблю сложные проекты. Поэтому нам выполнять такие проекты интересно. В проекте есть бюджетная часть, есть наша часть. Мы планируем закончить строительство первого участка ЦКАД к 18-му году.
- Бюджетная часть проекта составляет порядка 2 млрд рублей. Это то, что известно из открытых источников. Сколько составляет ваша инвестиционная программа строительства? В чем заключается коммерческая выгода проекта?
- На часть инвестиций в первую очередь ЦКАД составляет - 6 млрд рублей. Строящаяся дорога в перспективе будет платной - это, во-первых. Во-вторых, нам за обслуживание этой дороги тоже будут платить. Таким образом, существует 2 источника поступления денег, и как мне кажется, или я на это очень надеюсь, мы сделаем дорогу такого качества, которая практически будет нуждаться в минимальном обслуживании, а деньги за обслуживание мы получать будем. Потому что они установлены.
- У вас нет опыта строительства таких дорожных сооружений?
- Ну почему? Во Владивостоке мы построили порядка 22 км дорог первой категории. Вообще мы во Владивостоке построили 50 км дорог. Это с учетом университета, внутриплощадочные дороги и дороги магистрали, подводящие к университету и к океанариуму тоже.
- Какие сроки завершения этой части?
- Тоже 2018-й год.
- Цены на недвижимость давно перестали расти и значительно снизились. Как вы оцениваете перспективы рынка недвижимости?
- Хотел бы заметить экономическую закономерность. Рассмотрим на примере США, правительство реагируя на кризис принимает решения, которые приносят результаты через 3-5 лет. Введена система опережающих показателей. В этой системе опережающих показателей первое место занимает розничная торговля, второе – это рынок недвижимости. У нас и тот и другой показатель уверенно падает. Это говорит о том, что надо немедленно предпринимать какие-то меры, которые сегодня не предпринимаются, как мне кажется.
- Есть какие-то варианты этих мер для рынка недвижимости?
- Ключевая ставка.
- Но это ведение Банка России. Все-таки здесь правительство ничего не может сделать.
- По факту ключевая ставка сегодня фактически сдерживает весь рынок, потому что кредиты предлагаются под 15% на практике. Даже ипотечные кредиты 12- 13%, но это не важно. Но это все равно неподъемная ставка.
- При каком уровне ставок для конечного заемщика вы думаете рынок бы мог ожить?
- Мы должны для конечного заемщика сделать ставку 8%.
- Даже если ЦБ начнет снижать завтра, то до уровня в 8% до конечного заемщика мы дойдем еще не скоро.
- Но мы к этому должны стремиться и, как мне кажется, могли бы каждый квартал на 0,5% опускать, смотреть что происходит, то можно, кстати, вернуться, а если не происходит, то продолжать опускать дальше.
- Сейчас мы говорим в основном о рынке жилой недвижимости. Что происходит на рынке коммерческой недвижимости?
- На рынке коммерческой недвижимости аналогичная ситуация. Офисы, по сути дела, никому не нужны. Потому что если нет бизнеса, зачем держать офис в городе, в котором нет бизнеса. Поэтому офисная недвижимость тоже замерла также, также как и жилая. Что касается торговых – магазины, моллы, торговые центры, там тоже в принципе розничные продажи падают. Раз падают продажи, значит аренда тоже падает. То есть, экономика, она не может быть равновесной, она либо растет, либо падает.
- Как вы относитесь к другим факторам, влияющим на рынок недвижимости? Изменяется налоговое законодательство, многие говорят о том, что налог на недвижимость и фактические выплаты, в ближайшие годы существо возрастут в разы для отдельных городов.
- Действительно это негативные тенденции. Я называю это, что выжимать из яблока или из апельсина можно выжать только определенное количество сока. Больше оно дать не может. Когда мы начинаем выжимать больше, обычно или ломается соковыжималка, или получаем некачественный сок. Экономика вошла приблизительно в такой режим. Анализируя мировые тенденции больше 20% ни одна страна в мире собрать не может, суммарных налогов. То есть, если у вас ВВП, условно говоря, 10 триллионов, вы больше 2 триллионов не соберете, что бы вы не делали.
Если вы начинаете просить больше, чем эти 20% суммарно, то в результате люди уходят в тень, не платят налоги и т.д. В странах с низкими налоговыми ставками, например Сингапур, Гонконг, Тайвань, налогов собирают больше, чем просят. Например, ставка допустим 13%, а собирают 14%. Потому что люди хотят аккумулировать прибыль там, где меньше налогов. Поэтому кривую Лафера никто не отменял (известный американский экономист, консультировавший американских президентов,. Прим. ред).
- Какие меры можно позаимствовать из за рубежа, которые простимулировали бы в средней долгосрочной перспективе?
- Допустим в США, если вы покупаете квартиру, которая у вас является единственным жильем, то выплаты по этой квартире у вас списываются с налогов. То есть, правительство вас стимулирует и экономические законы вас стимулируют купить квартиру. Покупка квартиры ведет к тому, что квартиры строятся. В США строятся, если я не ошибаюсь, 1 кв.м на человека в год. Таким образом, если в США проживает около 300 млн человек, то ежегодно строится около 300 млн кв. метров жилья. В Китае практически такие же показатели. В Китае строят за миллиард кв. метров жилья. Мы в какой-то там ударный год построили около 80 миллионов кв. метров, сегодня естественно эта цифра для нас уже будет недостижима, а в принципе жилье строить надо.
- Перечисленные вами налоговые инициативы это по своей сути фискальная политика с элементами субсидирования. Подобную ситуацию крайне тяжело представить в нынешних условиях острого бюджетного дефицита. Может быть тогда просто допускать временное увеличение дефицитов региональных и федерального бюджетов?
- Нет. Я вам приведу такой пример. Я когда-то входил в консультативный совет таможенного комитета. Я был активным инициатором того, чтобы снизить таможенную пошлину на обувь. Просто ставка была там, по-моему с пары брали, и брали там 20% плюс НДС, и получалась цифра, если обувь стоит там 200 долларов – закупочная цена, там хороший бренд обуви, надо было 100 долларов заплатить таможенную пошлину. Естественно она не платилась и поступления в бюджет были очень маленькие. Так вот при снижении таможенной пошлины, поступления по таможенным платежам в бюджет увеличилось в 10 раз по одной позиции – по обуви.
- Таким образом, предложение заключается в том, что при снижении налогов, экономические агенты лучше будут их платить, охотнее будут перечислять в бюджет, таким образом администрирование станет более эффективным, собираемость повысится. Какте инвестиционные перспективы вы видите? На какие отдельные секторы, сегменты российской экономики, вы рассчитываете увидеть рост?
- Дело в том, что если говорить о нашей компании, мы занимаемся своими проектами, строим новые торговые центры. Вот заканчиваем третий «Вегас». Как только его закончим, начнем строить четвертый. Если говорить в целом о стране, то Россия самая богатая страна в мире имеет деньги, имеет трудовые ресурсы, которые мы периодически отправляем обратно в те места, откуда они приехали, в экономике есть 3 показателя – природные ресурсы, деньги и трудовые ресурсы. У нас все они есть, но мы никак не можем выбраться из того положения, в котором мы находимся. Значит что-то неправильно у нас со стимуляцией тех процессов, которые должны происходить. И у нас я бы ввел четвертый ресурс – это законодательная среда и экономический климат, который в стране.
- Что с ним не так?
- Во-первых, налоги. Во-вторых, административные барьеры. Это надо расшифровать. Если вы хотите начать какой-то проект, между идеей и его реальным началом, если вы уложитесь в 3 года, это вы просто гигант, а вообще-то 4-5 лет. Очень много сложностей.
На пример, небольшой карьер пытались открыть, чтобы тяжелую технику не везти из Москвы во Владивосток, мы решили перевезти с угольного карьера на Сахалине. Мы по сей день получаем лицензию. Это с 11-го года. То есть, реально этим занимаемся каждый день. И так во всех областях. Это не потому что кто-то вредит или кто-то специально нам чего-то не разрешает, просто такая система. Это следует за этим, это мероприятие за следующим. И вот такая цепная реакция, калейдоскоп событий, которая замедляет эти процессы.
- Вы сказали о том, что достраиваете третий «Вегас», потом четвертый, а перед этим констатировали тот факт, что при падении розничных продаж торговые центры себя чувствуют не самым лучшим образом. Почему тогда вы все же продолжаете их строить?
- Во-первых, мы надеемся на то, что рано или поздно ситуация должна развернуться в лучшую сторону, потому что не может великая страна как Россия, находиться все время в стагнации. Понятно, что действуют санкции, понятно, что доступ к экономическим финансовым ресурсам сейчас затруднен. Рано или поздно, мы из этого выберемся и к тому времени, возможно это будет очень востребовано. Хотя даже в сегодняшних ситуациях те объекты, которые мы строим, они сами себя окупают, может быть они не приносят каких-то фантастических прибылей, но они не в убытках.
