Досрочное погашение — это внесение дополнительных средств по обязательствам, когда вы платите по кредиту сверх установленного ежемесячного платежа.
Оно касается не только ипотеки, но и других кредитов.
Перед погашением нужно определить, стоит ли это делать. Хорошо бы понять и провести все расчеты еще до заявки на ипотеку.
Нет смысла гасить ипотеку досрочно, если вы купили недвижимость под инвест. Арендатор исправно платит сумму, которая перекрывает ежемесячный платеж — красота, незачем нагружать себя. Купили для перепродажи — также нет места досрочке, ведь так снижается ваша потенциальная доходность.
Досрочно погашать ипотеку выгоднее в первые годы
В начале выплаты кредита 70-90% каждого ежемесячного платежа (ЕП) уходит на проценты, поэтому тело долга уменьшается медленно.
Если к ЕП вносить доп. суммы, то основной долг будет сокращаться быстрее. Так и сумма % будет становиться меньше, потому что база, от которой они считаются, снижается.
Поэтому не стоит торопиться закрывать ипотеку в конце срока: тело и сумма процентов уже минимальные. Посчитайте сами.
Лайфхак: вносите досрочный платеж в день ЕП, так вся дополнительная сумма пойдет в снижение тела кредита. И если вы каждый месяц будете платить по ипотеке в 2 раза больше, то срок кредита сократится в 4 раза.
Например, вы платите ЕП 50 тыс. руб. и дополнительно еще 50 тыс. Так срок с 30 лет сократится до 8 лет. Магия сложных процентов. А чтобы уменьшить срок в 2 раза, можно платить всего на 25% больше.
Снижаем срок или платеж?
Если у нас льготная ипотека, то выгоднее положить деньги на депозит. Банк выдал нам средства под низкий процент — допустим, 6% по семейке, а платит 16% годовых по вкладу.
Но уже скоро придется эти деньги снимать, и пойдет разговор о том, что снизить: срок или платеж? Разберем два варианта с точки зрения психологии и математики.
1. Снижать срок лучше для психологического здоровья. Нам стоит быстрее расплатиться с банком, чтобы избавиться от давления, если ипотека для нас некомфортна.
Также регулярные досрочные платежи для снижения срока кредита помогут нам минимизировать конечную переплату. Банк заработает на нас меньше, чем ожидал, мы всех переиграли.
2. Уменьшать платеж могут математики и люди, которые не мыслят эмоциями. Холодный расчет показывает, что при инфляции в 10% наши рубли за 20 лет обесцениваются на 200%. А если это инфляция рынка недвижимости, то цифры еще больше.
Получается, мы снижаем платеж каждый месяц — это гарантирует нам, что в будущем будем способны платить, даже если доходы упадут.
Однако через 5 лет, например, 71 000 рублей реально будут стоить меньше, чем сейчас. То есть, на эту сумму мы сможем купить меньше товаров и услуг, чем сейчас. Уменьшение платежа — это двойной удар по постоянно падающему деревянному.
За счет регулярных доп. погашений в математическом варианте мы переплатим на 500 тыс. руб. больше по % и в абсолюте. Сумма досрочных погашений больше на 2,2 млн руб. из-за срока. Но и здесь он сократился значительно — на 10 лет и 3 месяца.
Инвесторы с этого канала прошли весь путь за вас: от первой "однушки под аренду" до полноценных инвестиций в коммерческую недвижимость и жилье за рубежом. Присоединяйтесь к каналу Деньги из бетона, чтобы не прощелкать возможности.
