Таиланд — перспективное направление для инвестирования. Здесь стабильно высокий поток туристов, и он растет. Законодательство поддерживает инвесторов и предоставляет хорошие условия для покупки недвижимости. К тому же, в Таиланде хорошо относятся к россиянам — граждане РФ сейчас могут находиться в стране без визы до 90 дней. Но при покупке недвижимости в Таиланде нужно быть внимательным, чтобы не совершить серьезных ошибок — об этом расскажет Леонид Устинов, CEO Kalinka Thailand.
Таиланд давно привлекает россиян теплым морским климатом, богатой кухней и обилием развлечений на любой вкус. Любители тусовок отправлялись в Паттайю, ценители «европейского» пляжного отдыха — на Пхукет, поклонники азиатской аутентичной культуры и архитектуры — в Бангкок и Чиангмай. В отличие от большинства стран Юго-Восточной Азии, здесь хорошо развита инфраструктура и транспортная доступность, и многие россияне приезжают сюда на зимовку или на несколько лет, чтобы работать удаленно и отдохнуть от суеты мегаполисов.
Почему россияне вкладываются в тайскую недвижимость
В ноябре 2023 года правительство Таиланда приняло закон, по которому россияне могут находиться в стране без визы до 90 дней. Пока закон действует до 30 апреля 2024 года. Эта мера призвана увеличить поток туристов, который заметно сократился из-за пандемии и уменьшения числа пакетных туристов из Китая. Можно сказать, что период с 2020 по 2022 год стал испытанием для Таиланда — значительную часть дохода королевства составляет туризм, и двухлетняя изоляция (до 2022 года при въезде в Таиланд нужно было предоставлять ПЦР-тесты) нанесла огромный урон экономике. Поэтому сейчас правительство делает все, чтобы восстановить туристический поток.
В прошлом году Таиланд посетили около 1,4 млн российских туристов, и это близко к доковидным показателям. Ожидается, что цифры будут расти, так как сейчас туристический рынок для россиян заметно сократился, а с Таиландом всегда были хорошие отношения и лояльная визовая политика. Кроме того, королевство традиционно сохраняет геополитический нейтралитет, обстановка там спокойная и стабильная.
Государство поощряет инвестиции в недвижимость за счет специальных программ по возвращению инвестиций. Тайские законы позволяют иностранцам приобретать недвижимость в кондоминиумах во фрихолд (полное владение) или лизхолд (аренду на 30 лет). Лизхолд в дальнейшем можно продлить дважды. В России за тайскую недвижимость не нужно платить налоги.
Если вы захотите остаться в Таиланде надолго, можете приобрести визу Thailand Privilege, которая позволяет находиться на территории королевства от 5 до 20 лет. Стоимость визы — от 900 000 THB (примерно $25 240). С ней можно получить водительские права и купить авто, отдать детей в школу, оформить медстраховку. Права на работу она не дает, но в Таиланде иностранцу просто открыть бизнес — вся процедура занимает 1,5 месяца.
Сколько стоит недвижимость в Таиланде
Самая востребованная локация для инвестиций в Таиланде — это Пхукет. За последний год цены значительно выросли — не в последнюю очередь за счет возросшего интереса россиян к недвижимости на острове. Сейчас стоимость квадратного метра на Пхукете составляет $3500-4500, и в ближайший год, скорее всего, вырастет еще примерно на 30%.
Наиболее популярный и дорогой район на Пхукете — Лагуна. Здесь очень много европейцев, развита инфраструктура, есть современные супермаркеты и рестораны, гольф-поля и теннисные корты, а также все, что может потребоваться для постоянного проживания, чтобы не менять свои привычки. Стоимость недвижимости в Лагуне — около $6000/м2, но не стоит зацикливаться только на этом районе. Цены здесь высокие, потому что регион раскручен за пределами Таиланда и популярен среди инвесторов.
Какова доходность недвижимости в Таиланде
Лучше всего приобретать недвижимость на этапе строительства. Ипотеки в Таиланде пока нет, но действует беспроцентная рассрочка — до ввода жилья в эксплуатацию нужно будет заплатить только 30% стоимости при подписании договора и далее выплачивать по установленному графику платежей, который зависит от этапов строительства. При этом стоимость недвижимости растет по мере приближения к окончанию строительства и может составить до 50% от этапа предпродажи. После сдачи объекта рост в первые 3 - 4 года составляет 5% в год. Продавать жилье можно как до окончания строительства, через переуступку, так и через пару лет после ввода в эксплуатацию — жилье уже успеет обзавестись репутацией и постоянными арендаторами.
Если рассматривать недвижимость как средство сохранения капитала, подойдут долгосрочные программы по возвращению инвестиций. По программе гарантированного дохода можно вернуть часть стоимости жилья, но стоит учитывать, что чаще всего застройщик включает эти платежи в начальную стоимость — то есть, по сути, возвращаются свои же деньги. Условия программы у застройщиков разнятся — например, у кого-то доходность выше, но придется самостоятельно оплачивать расходы на содержание кондоминиума, а у кого-то все это учтено в размере выплат.
Программа rental pool подразумевает, что управляющая компания объединяет похожие по условиям квартиры в пулы и сдает их в аренду. Годовой арендный доход суммируется и делится на всех участников пула — то есть, инвестор получит выплаты, даже если недвижимость не сняли. При этом управляющая компания занимается маркетингом, поиском арендаторов, обслуживанием недвижимости и т.д. В зависимости от условий, эти расходы вычитаются из прибыли собственников, или компания оплачивает все самостоятельно. Подсчитать доходность здесь довольно сложно, так как многое зависит от усилий управляющей компании, количества квартир в пуле и числа арендаторов.
Какие ошибки могут помешать инвесторам получить высокую доходность
Главная ошибка — плохой анализ рынка. Таиланд — специфический рынок и значительно отличается от российского. Чтобы правильно подобрать объект, нужно понимать, сколько покупателей среди тайцев и иностранцев, сколько фрихолда и лизхолда. Исходя из этого, уже можно прикинуть, сколько квартир пойдет на перепродажу, сколько — на долгосрочную аренду, а сколько — для собственного проживания.
Вторая ошибка — стремление купить хоть что-то подешевле. Дешевого хорошего жилья в туристических локациях вроде Пхукета нет, скупой всегда платит дважды. Можно нарваться на неликвид или на обман с документами, с которым потом придется долго разбираться — и не всегда это будет плодотворно.
Третья — зацикленность на одном районе. Многие иностранцы слышали только про Лагуну, потому что она масштабно рекламируется. Спрос на недвижимость там есть всегда, но она неоправданно дорогая. А рынок в Лагуне уже перегрет, найти выгодного арендатора или перепродать недвижимость с хорошей прибылью не так легко.
И главное, нужно всегда внимательно проверять объекты. По возможности лично приехать и посмотреть местность. Если агент расхваливает объект и рисует грандиозные перспективы, а у будущего проекта нет даже документов на землю — это повод задуматься. Важно изучать все документы, потому что застройщики могут прописывать там абсолютно невыгодные для покупателей условия. Например, там может быть написано, что при несоблюдении сроков сдачи застройщик платит только небольшой штраф, а вот если покупатель просрочит платеж, у него могут даже изъять недвижимость.
Вместо заключения
Тайский бат — одна из самых стабильных валют в мире, потому что экономика Таиланда — это экономика реальных промышленных производств, а не финансовых пузырей. Таиланд является мировым автомобильным хабом и одним из ведущих поставщиков риса, креветок, кокосов, кукурузы, сои, сахарного тростника.
Королевство старается придерживаться нейтралитета в области политики, поэтому пользуется популярностью у иностранцев, которые хотят найти спокойное и стабильное место для релокации. По закону, 49% объектов в кондоминиумах выставляются на продажу иностранцам в полную собственность, так что недостатка в объектах нет. Покупка и управление недвижимостью здесь очень просты, но требуют тщательного изучения и консультаций с юристами или проверенными брокерами с многолетним опытом.
