Мы подготовили для вас разбор рынка девелоперов в РФ. Начнём с общей картины.
Первичка улетела в космос
«Благодаря» льготной ипотеке новое жилье все еще стоит астрономических денег. Росриэлт подсчитал: в 2022 году метр первички был около 225 тысяч рублей. В этом году стало подешевле: 200 тысяч. Но это не сравнить с доковидным уровнем: 81 тысяча!
Почему так?
Льготные ипотеки экстренно ввели как раз в 2020 году, и предложение просто не успело адаптироваться под высокий спрос. Вот цены и разогнались.
До сих пор у нас в России 2 совсем разных ипотеки: обычная и льготная. По обычной платить придётся в среднем аж 15% годовых, сообщают «Русипотека» и «Дом.РФ». По льготной намного меньше, хотя и там ставки растут. Первоначальный взнос там тоже сильно меньше. Кстати, льготных ипотек у нас уже «целый зоопарк»:
• дальневосточная – до 2030 года;
• семейная и льготная – до 1 июля 2024 года, наверняка ещё продлят;
• арктическая под 2% – её запустили сегодня утром.
Обычно льготные программы занимают не более 40% рынка, но это явно не наш случай.
ЦБ не любит льготные программы
Оно и понятно:
1. Регулятор топит за адресные программы, чтобы не перегревать рынок и давать деньги лишь тем, кто реально нуждается и точно будет платить.
2. Главе любого ЦБ в страшных снах снится ипотечный пузырь.
3. Есть риск, что девелоперы «подсядут» на льготную иглу и не смогут вообще без нее работать, а это огромный риск для банков.
А вдруг льготную ипотеку отменят?
Если власти решат, что в дефицитном бюджете денег на это больше нет, рынок неминуемо ждёт «взрыв». А затем, скорее всего, удастся перейти к адресным программам поддержки и реноваций.
Теперь обсудим конкретные компании.
Самолет
Очевидный любимчик рынка. Возможно, крупнейший земельный банк России (больше 47 млн м²). 90% продаж компании — ипотека, и почти всегда льготная. То есть, высокая ставка ЦБ на спрос #SMLT не особо влияет, хотя и удорожают финансирование. А покупка МИЦ выводит компанию из статуса «жилья для небогатых»: МИЦ строит комфорт- и бизнес-класс.
Акции с начала года прибавили почти 70%, и есть на чём:
• компания выходит в регионы (пока что бизнес сосредоточен в Москве и области);
• ждем щедрых дивидендов около ₽5 млрд;
• программа байбэка;
• та самая покупка МИЦ.
Сейчас акции стоят по ₽4100, целевые цены аналитиков — ₽5200.
Риски понятные:
• сворачивание льготных программ;
• долгие высокие ставки;
• напрягает кратный рост чистого долга, но во многом это деньги дольщиков.
ПИК
Лидер рынка, на него приходится более 45% продаж квартир в старой Москве. Застройщик участвует в реновации города, в своё время он урвал более трети контрактов, а это триллионные объемы строительства.
А еще ПИК активнее конкурентов работает в смежных областях: УК, арендный брокер, коммерческая недвижимость. Доля продаж по ипотеке ниже, чем у Самолета, но больше 70%.
При этом ПИК намного «таинственнее» конкурента: он давно не отчитывается, мы не знаем точного объема земельного банка. Не знаем, зачем и почему ВТБ продал свою долю в ПИКе – и даже кто новый акционер.
По доходности ПИК отстает от конкурентов. А еще у него большая разница между объемом денег дольщиков на эскроу-счетах и проектным кредитом.
Инвестдома считают ПИК очень дорогим, а брокерские аналитики верят в компанию: БКС дает апсайд 57,6% ГПБ — 28%.
Эталон
Крайне симпатичный средний застройщик. Земельный банк — «всего» 6 млн м². Маржинальность бизнеса очень хорошая:
• 36% в целом;
• 40% по стройке;
• целых 45% в регионах.
Кстати, именно регионами в последние 2 года прирастает компания. В последний этот застройщик мощно здорово прибавил по всем ключевым показателям. Валовая прибыль, EBITDA, прирост объемов, вводимых в строй — везде двузначные плюсы. И если 5 лет назад компания была в убытках, то рентабельность по прошлому году составила 16%.
Неочевидное преимущество — очень низкий долг (1х к EBITDA). Это страхует застройщика от системных рисков и дает гибкость. Случись что, более закредитованные коллеги окажутся в ловушке, а у Эталона будет свобода действий:
• захочет — снизит цены (а другие не смогут);
• захочет — поищет ликвидность;
• захочет — скупит неготовые проекты конкурентов.
БКС и ГПБ дают апсайд к бумагам компании 50% и 60%, LMS — 80%.
ЛСР
Это локальный питерский лидер с проектами в Москве, Московской области и регионах. Мощно отчитался за последние 9 месяцев:
• по продажам за год компания удвоилась;
• за 3-й квартал по деньгам рост в 7,1 раза;
• по площади — в 5,6 раз.
При этом у компании довольно ощутимый чистый долг (почти х3 к EBITDA). Но это не помешало Alfa Wealth даже объявить ЛСР новой инвестидеей.
Жирный минус — отношение компании к миноритариям. Компания перебрасывается акциями между ключевыми акционерами и не считает нужным ничего пояснять. А в 2022 году акции, выкупленные через байбэк, просто раздали главе компании и менеджменту вместо погашения.
Инвесторы с этого канала прошли весь путь за вас: от первой "однушки под аренду" до полноценных инвестиций в коммерческую недвижимость и жилье за рубежом. Присоединяйтесь к каналу Деньги из бетона, чтобы не прощелкать возможности.
