Покупка готового арендного бизнеса — звучит просто, но за фасадом стабильности скрываются важные нюансы. Как выбрать между сетевым и несетевым арендатором, чтобы не пожалеть о вложении? Эксперт делится подводными камнями и тонкостями договора.
— Хочу купить ГАБ, но не знаю, какой выбрать...
— Выбирай по арендатору и условиям договора!
О плюсах и минусах каждого типа съемщика нам рассказал эксперт по коммерческой недвижимости «ProАренду».
Минимальная ротация. Скорее всего, вы обеспечите себе надежного и понятного арендатора на 5-10 лет и сэкономите время на поиске нового съемщика.
Платежеспособность. Оплата будет поступать без всяких напоминаний. А в случае чего, в суд приятнее идти за взысканием, зная, что у ответчика на счетах водятся деньги.
Минимальное участие в управлении. Сети стараются самостоятельно решать текущие вопросы эксплуатации помещения.
Условия договора исходят от арендатора. Придется принять «правила игры» сетевика. Зачастую договор заключается на длительный срок: при этом арендатор может досрочно выйти из контракта, а владелец нет. Поэтому свободно распоряжаться своей собственностью не получится.
Отсутствие индексации или ее минимальный размер. Рыночные цены на аренду растут, а арендодатель повысить стоимость зачастую не может.
Повышенная ответственность собственника. Он отвечает за всё — даже не зависящее от него. Отсюда штрафы, компенсации убытков арендатора, уменьшение ежемесячной платы и пр., даже если вины владельца нет.
Индексация цен на аренду. Это может быть фиксированный показатель (+5-10% в год) и/или рост стоимости на инфляцию.
Короткие сроки договора и/или возможность досрочного выхода собственника из контракта.
Минимальная ответственность арендодателя. Собственники зачастую не компенсируют траты арендатора на подготовку помещения и не дают гарантий. А вот эксплуатационную ответственность перекладывают полностью на съемщика.
Собственник участвует в управлении. Часто «маленькие» арендаторы просят помощь в замене лампочки, проверке неработающего кондиционера, ремонте сантехники и пр.
Риск простоя и высокой ротации. Перспектива, что дела у мелкого арендатора «не пойдут» гораздо выше, чем у сетевиков. Это увеличивает окупаемость проекта и вынуждает тратить время на поиск нового съемщика.
Проблемы с оплатой. Финансовая дисциплина у несетевых арендаторов порой хромает. А если взыскивать долги через суд, то велик шанс не получить денег: у арендатора попросту не окажется средств и имущества.
Если кратко: сетевой арендатор — это стабильность, но и некая «закрепощенность». Несетевой предприниматель более сговорчив, но менее надежен.
Хотите инвестировать в рынок недвижимости? Набирайтесь опыта!
Наши журналисты и эксперты прошли весь путь сами: от покупки первой квартиры в ипотеку до стабильного дохода с коммерческой недвижимости. И главное — готовы делиться с вами бесплатно. Присоединяйтесь!