.png)
Друзья, как вы и просили, рассказываем про медицинские REIT. Это инвестиционные фонды, которые владеют или управляют недвижимостью, связанной со здравоохранением: больницы, медицинские кабинеты, амбулаторные учреждения, исследовательские научные центры в области медицины, дома престарелых.
Основной заработок таких фондов — сдача в аренду зданий по принципу «тройной чистой аренды»: медицинское учреждение, являясь арендатором, должно за свой счет производить техническое обслуживание помещения, уплачивать налог на недвижимость, а также страховать объект.
Мы изучили статистику доходностей всех секторов REIT в период 1994-2021 гг. Данные опубликованы Национальной ассоциацией инвестиционных фондов недвижимости США.
Хотя у медицинских REIT не самая высокая рентабельность среди всех имеющихся, но в период рецессии именно эти фонды показали одни из лучших результатов.
Как REIT держались в прошлые кризисы?
В 2000-2001 гг. в США случился экономический спад из-за массового обесценивания акций интернет-компаний («пузырь доткомов»), а также террористической атаки 11 сентября 2001 года и скандалов с финансовой отчетностью ведущих компаний США. В эти годы рентабельность медицинских REIT составила около 52%, выше было только у ипотечных REIT — 77%.
В 2008 году все сектора фондов недвижимости были в минусе, кроме складских REIT, их доходность составила 5%. На втором месте оказались медицинские REIT: хотя они были и в минусе, но потеряли в стоимости чистых активов меньше всего: -17%, остальные потеряли -30% и больше.
А вот в 2021 году доходность медицинских REIT не порадовала: она составила 16,3%, ниже было только у ипотечных REIT: 15,6%. Самая высокая доходность оказалась у складских REIT: 79,4%.
Преимущества инвестирования в медицинские REIT
-
Стабильный доход в виде арендной платы.
-
Постоянный спрос на здания и помещения со стороны отрасли здравоохранения — крупнейшего сектора мирового фондового рынка. Медицинская индустрия с каждым годом растет, расходы на здравоохранение в США достигли пика в $3,8 трлн в 2019 году. Ожидается, что к 2028 году они вырастут до $6 трлн.
-
Рост количества домов престарелых и жилья для пожилых людей. Прогнозируется, что именно эта категория станет драйвером роста медицинских REIT в будущем. Люди старше 80 лет будут одной из самых быстрорастущих возрастных групп до 2029 года. А увеличение числа пожилых людей должно стимулировать спрос на жилье и специализированные медицинские учреждения для них.
Какие риски в медицинских REIT?
Они такие же, как и при инвестировании в любой другой REIT:
-
Риск кредитного плеча: REIT заимствуют значительные средства для приобретения и развития недвижимости. Долг снижает их финансовую гибкость во время экономических спадов.
-
Процентный риск: REIT очень чувствительны к изменениям ставок. Если у фонда огромные долги, то это может стать проблемой из-за роста стоимости обязательств. Кроме того, высокие процентные ставки дают инвесторам больше вариантов с привлекательной доходностью — например, государственные и корпоративные облигации.
-
Риск арендатора: REIT, не только медицинские, зависят от одного источника дохода — арендных платежей. Поэтому надо анализировать и мониторить сектор, на котором специализируется тот или иной фонд недвижимости. В отрасли здравоохранения, например, невысокая маржа, так что управляющим медицинских REIT надо тщательно выбирать своих арендаторов.
-
Риск пандемии/сезона гриппа. Вспышки любого вируса могут значительно повлиять на медицинские REIT, особенно ориентированные на жилье для пожилых людей. Как правило, заполняемость таких учреждений снижается из-за заразности вирусов.
Какие REIT могут быть интересны для инвесторов?
По данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости, на сегодня насчитывается 15 публичных медицинских REIT. По сектору дивидендная доходность в среднем составила 4,48%, доходность за август оказалась отрицательной (-7,70%), так же как и за 8 месяцев текущего года (-11,96%).
Мы выбрали REIT, которые за 5 лет показали хорошую доходность, но отрицательную в последний год (в надежде, что всё восстановится), и у всех дивидендная доходность оказалась выше среднеотраслевой по медицинским REIT.
Рис. 1. REIT с хорошей доходностью за последние 5 лет.
Хотите полный разбор — ставьте лайки. Если наберём 250 сердечек, сделаем детальный анализ одного из медицинских REIT.
Аналитик Жанетта Махамбетова, редактор Никита Марычев
