Текущая ситуация в коммерческой недвижимости близка к той, что наблюдалась в предыдущий кризис 2008-2009 гг. Однако нет худа без добра. Как отмечают эксперты, в усложнившихся условиях данный сегмент рынка сегодня активно переходит на рубли.
Если на рынке жилья аналитики констатируют созвучность нынешних процессов тем, что происходили в кризисные периоды 1998 г. и 2008-2009 гг. при сходном снижении цен на квадратные метры (на 35% - в долларах), то в сегменте коммерческой недвижимости пока продолжаются споры о достижении им уровней предыдущего кризиса. Как известно, в 1998 г. критические обстоятельства были обусловлены внутренними проблемами, а в 2008-2009 гг. – воздействием мирового кризиса. Текущая же ситуация сформировались под влиянием как внутриэкономических, так и внешних геополитических причин. И их совместное негативное воздействие, по идее, должно быть сильнее.
Сегодня, рассказал “Вести.Экономика“ управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов, ситуация на офисном рынке выглядит более печальной, нежели в 2008-2009 гг. Наряду с прочим, это связано также с кризисом перепроизводства. С точки зрения девелоперской активности 2014 г. стал рекордным за последнее пятилетие. Объем нового предложения в Москве составил 1,29 млн кв. м площадей. А совокупный объем предложения на столичном рынке офисной недвижимости достиг 14,46 млн кв. м, тогда как всего в прошлом году было арендовано и приобретено 570 тыс кв. м. Из-за дисбаланса спроса и предложения увеличились вакантные площади. В бизнес-центрах класса “А” этот показатель в конце 2014 г. составил 29%, превысив кризисный уровень 2009 г., уточнил Богданов.
По его оценке, к середине 2015г. планка может подняться до 35% и выше - на фоне ожидаемого выхода на рынок новых офисных площадей (порядка 1,0 млн кв.м.), за счет завершения объектов, находящихся в высокой степени готовности, заморозить строительство которых девелоперы уже не могут. Правда, дальнейшее ухудшение макроэкономической конъюнктуры при ограничении доступности заемного финансирования отрицательно повлияет на темпы строительства офисной недвижимости в 2016-2017 гг. В итоге, падение темпов роста нового предложения в 2016 г. может оказаться более значительным, чем в 2010 г., когда планка упала на 50%, в условиях прекращения выдачи банковских кредитов и заморозки большого объема строительства, предположил управляющий партнер S.A. Ricci.
Директору департамента коммерческой недвижимости Praedium Роману Щербаку нынешнее положение дел также представляется более сложным, в сравнении с кризисом 2008-2009 гг., со времен которого ряд проектов так и остался нереализованным. Между тем, и сегодня одни арендаторы оптимизируют свои затраты и ужимают занимаемые площади, а другие вовсе съезжают. Объемы вакантных площадей увеличиваются. И ставки снижаются. Долларовые цены на некоторые объекты снизились на 30-40%, а рублевые - на 10-15%. В центре столицы квадратный метр сейчас стоит 20-25-30 тыс руб. , а на окраине – 10-15 тыс руб. Причем, если собственник не откликается на просьбы арендатора о снижении ценовой планки или переходе на рубли, то рискует его потерять, отметил Щербак.
Одной их ключевых внутриэкономических причин ухудшения обстановки на рынке коммерческой недвижимости, весьма зависящей, впрочем, и от внешних коллизий, эксперты также назвали ослабление рубля, который подешевел за 2014 г. более, чем вдвое.
С ослаблением рубля полетел вниз и долларовый рынок коммерческой недвижимости, подтвердил директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов. На оплату аренды, указал он, арендаторы направляют, примерно, 20% от выручки. И, фактически, они остались без маржи, когда уровень соответствующих платежей повысился до 40%. Тем не менее, пока спрос сохраняется и критические значения 2008-2009 гг. еще не преодолены. Но дело усугубится, если к концу первого полугодия снижение экономики достигнет 3-5% ВВП. Для сравнения, в 1-2 кварталах 2009 г. российский ВВП упал на 10-11%, напомнил Гаврилов.
И если, конкретизировал он, названный показатель снизится до 3%, ставки на недвижимость уменьшатся на 10%, при большем падении ВВП - они рискуют упасть на 30%. Причем больнее всего в этот раз кризис ударит по сегменту складской недвижимости. Хотя при общем уровне вакантных площадей в 17%, 28% - в офисной недвижимости класса “А” и 10-15% - в классе “Б”, а также 7% - в торговой недвижимости, по складам этот показатель составляет 9%. Однако, их владельцами, привыкшими работать при нулевой вакантности, подобное изменение ощущается более болезненно. При том, что в 2014 г. также произошло существенное увеличение складских площадей - на 1,6 млн кв. м. (против прироста офисной недвижимости на 1,4 млн кв.м. и торговой - на 700 тыс кв.м.), отметил аналитик.
По его данным, кстати, сегодня именно складской сегмент наиболее активно номинируется в рублях – до 85%. Тогда как в востребованных торговых центрах пока удерживаются долларовые ставки. Так же, как и в более дорогой офисной недвижимости класса “А”, в которой рублевая номинация не превышает 30% при доминировании ее в классе “Б”.
Изначально, пояснил директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков, долларовые ставки в коммерческой недвижимости сформировались оттого, что в условиях стабильного рубля девелоперы предпочитали брать более выгодные валютные кредиты. И в дальнейшем зачастую ориентировались на продажу готовых объектов иностранным компаниям, опять же, за валюту. Но теперь, оставшись с вдвое подорожавшими займами и имея дело с арендаторами, которые работают в рублях, они оказались в очень непростом положении. И потому даже в офисной недвижимости класса “А”, сегодня многие собственники, по просьбе клиентов, переходят на временное обозначение ставок в контрактах рублевых коридоров. “Очевидно, что отечественный рынок коммерческой недвижимости сегодня движется в сторону рубля. И это, конечно, позитивный фактор, поскольку поставщики товаров и услуг тоже работают в национальной валюте. Таким образом, российский рынок становится более зрелым”, - сформулировал Лосюков.
Арендаторы и далее продолжат настаивать на заключении договоров в рублях, уверен Алексей Богданов. И поскольку, считает он, вакантность на рынке сегодня превышает 30%, условия будет диктовать арендатор. А собственникам офисов придется идти на уступки. При этом ставки аренды в деловых центрах класса “А” (за исключением объектов с центральной премиальной локацией) будут стремиться к диапазону 20 – 23 тыс руб. за кв. м. А объем поглощения офисов в 2015 г., вряд ли, превысит 400-450 тыс.кв.м. Как ожидается, падение темпов прироста нового предложения в 2016 г. в процентах превысит падение 2010 г., когда, в результате приостановки выдачи банковских кредитов и заморозки большого объема строительства, снижение составило более 50%, пояснил эксперт.
По прикидкам Валентина Гаврилова, восстановительный период займет до двух лет. Но в результате ставки окажутся ниже докризисных уровней на 10%.
Роман Щербак также ожидает продолжения коррекции ставок до конца 2016 г. Впрочем, добавил он, некоторые аналитики утверждают, что рынок коммерческой недвижимости в России был “завышен” в последние годы и после определенной корректировки, следовательно, станет более сбалансированным.
При снижении долларовых цен на 20% в 2014 г., в текущем году они подешевеют еще на 10%, спрогнозировал Константин Лосюков. Тогда как на восстановительный период, по его словам, потребуется большее время. В прошлом году совокупный объем предложения в Москве достиг 15 млн кв.м., из них свободные площади составили 3 млн кв.м. С учетом предполагаемого ввода в 2015 г. еще 1 млн кв.м., и годового поглощения в 450 тыс кв.м., в целом, восстановительный период может занять лет 5-6. При условии, что доля вакантных площадей и здесь снизится до 10%, то есть, до уровня, свойственного более сбалансированным западным рынкам, заключил директор департамента офисной недвижимости Knight Frank.
Наталья Приходко
