Иначе будут нарастать региональные перекосы с объемами строительства
Банк России пока не видит необходимости вводить дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, но следит за ситуацией, сообщила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова на конференции регулятора «(Пост)Коронавирусная экономика и вызовы для политики центрального банка».
При этом Данилова отметила, что ЦБ будет отслеживать качество ипотечных кредитов, которые выдаются банками, и постоянно переоценивать целесообразность введения надбавок за риск. «Но, конечно, на данный момент, в ближайшее время мы не усматриваем такой необходимости», – говорит Данилова. «Пока какого-то вот опасного состояния рынка, пузыря в настоящее время, конечно, мы не видим», – добавила она.
Во вторник, 8 декабря, глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что, хотя потенциал для развития рынка ипотеки в России еще есть, важно не допустить образования на нем пузыря. «Нам нужно избежать пузыря и избежать реальных рисков, прежде всего для граждан, а потом уже и для застройщиков, и для банков. И для этого нужен долгосрочный план по развитию этого сегмента, который будет базироваться на рыночных механизмах», – сказала она.
Участники конференции «(Пост)Коронавирусная экономика и вызовы для политики центрального банка» в целом согласились с тем, что у рынка ипотеки в России имеются большие перспективы роста, а качество ипотечных кредитов все еще остается высоким. «Ипотечные портфели банков на сегодняшний день намного стабильнее, чем другие портфели.
В нашем банке доля просрочки составляет около 1%, и она не растет», – рассказал Джангир Джангиров, старший вице-президент «Сбера». Он напомнил, что отношение объема ипотечных кредитов к ВВП приближается в России к 10%. Это кратно меньше, чем во многих европейских странах или США, так что у рынка в течение ближайших лет есть большой потенциал роста, в частности из-за низкой обеспеченности россиян жильем. «В крупных городах она составляет от 19 до 25 кв. м на человека, и это тоже не очень много», – считает Джангиров.
При этом участники конференции весьма сдержанно высказались по поводу необходимости продления льготной ипотеки. Николай Журавлев, заместитель председателя Совета Федерации, отметил, что по эффективности использования средств льготной ипотеки регионы сегодня можно разделить на три группы. Первая – где спрос превышает предложение (Москва, Санкт-Петербург, крупные города), зарплаты выше средних в стране, строится много нового жилья, ипотека стабильно растет. «По факту эта группа регионов съела весь объем субсидий льготной ипотеки или, во всяком случае, большую его часть. Поэтому нужно думать крепко, стоит ли столько субсидировать эти регионы. Может, объемы нужно уменьшать», – отмечает Журавлев.
Вторая группа – регионы, где сложился баланс спроса и предложения: строят много и много покупают, нет дефицита, цена не растет. В них нужно смотреть и регулировать ситуацию по факту. Третью группу регионов, где цена на недвижимость низкая и никто не хочет строить из-за низкой маржи, Журавлев предложил субсидировать и по региональному признаку, и по категориям граждан, чтобы субсидии доставались реально нуждающимся. В этом случае он считает достаточным уже выделенный на программы льготной ипотеки объем средств. Донастройка системы льготной ипотеки, по мнению Журавлева, станет дополнительной гарантией от формирования ипотечного пузыря.
Журавлев предложил также стимулировать покупки на вторичном рынке там, где почти не строится новое жилье, так как строительство быстро запустить невозможно. Напомним: на этой неделе спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила распространить программу льготной ипотеки, выдаваемой под 6,5% годовых, на вторичное жилье. Однако чуть позже вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил, что правительство пока не рассматривает такой вариант.
Выборочно-региональный подход к распределению льгот по ипотеке считает целесообразным использовать и главный экономист рейтингового агентства «Эксперт РА» Антон Табах. Впрочем, он убежден, что даже полная отмена льгот с июля 2021 г. не вызовет большого негатива на рынке. «Если с 1 июля льготную ипотеку решат не продлевать, то в мае и июне мы увидим всплески, а в III квартале – большой спад в силу поведенческих привычек населения. Но если говорить о продлении, я бы предусмотрел возможность сделать это для тех регионов, где это будет актуально. Возможно, именно региональной дискриминации не хватало этой программе. Да, она вводилась, чтобы поддержать весь рынок. Но сейчас этот инструмент нужно применять более тонко», – считает Табах.
Сейчас же главная опасность продления льготной программы – не ипотечный пузырь, а региональный перекос с обеспеченностью жильем и объемами строительства. Он только подогревается льготными программами кредитования. «Например, введение льготной дальневосточной ипотеки полностью «пропылесосило» рынок во всех крупных городах Дальнего Востока. Это пример, когда хорошая идея на фоне всего остального оказалась подливанием керосина в костер», – привел пример Табах. Он убежден, что, если предложение жилья будет оставаться таким же ограниченным, рост цен на него оторвется от доходов и возможностей населения. «Ипотечного пузыря нет, но отдельные пузырики проблем мы уже видим», – пояснил Табах.
В качестве одной из возможных альтернатив ипотеке со сниженным процентом эксперты назвали популярные во многих странах кредиты с плавающей ставкой, которые существенно снижают риски банков. «Мы тоже должны в эту сторону смотреть и банкам вместе с ЦБ прорабатывать регулирование и всячески стремиться к тому, чтобы этот рынок появился», – считает Джангиров. При этом банкиры отмечают, что внедрение нового продукта должно сопровождаться массированной разъяснительной кампанией – потребители должны понимать, что за долг на себя принимают.
