Недвижимость — популярный и доходной способ инвестирования. Но перед размещением денег в такой актив необходимо взвесить все его плюсы и минусы. О них рассказывает успешный инвестор и создатель учебного центра Капиталогия РФ Артем Гиневский.
Как инвестировать в недвижимость
Перед анализом достоинств и недостатков этого вида вложений средств Артем Гиневский напомнил об основных способах инвестирования в недвижимость:
- приобретение объекта с целью его дальнейшей перепродажи по повышенной стоимости;
- покупка помещения или здания для сдачи в наем.
Руководитель компании ООО Капиталогия отмечает, что инвестор может комбинировать указанные способы — предоставлять недвижимость в аренду до момента повышения ее стоимости до достаточной для получения прибыли суммы.
Получать инвестиционный доход можно как при работе с помещениями для коммерческих целей (офисами, складами и прочими), так и частного назначения (жилыми квартирами, загородными домами, дачами и др.).
Конкретные плюсы и минусы инвестирования в недвижимость зависят от выбранного способа получения дохода от размещенного капитала.
Достоинства и недостатки покупки недвижимого имущества для перепродажи
Главный плюс инвестирования в недвижимость в том, что за исключением периодов спада цены на недвижимость на длительном горизонте неизменно растут.
По мнению Артема Гиневского, опыт которого подтверждает сказанное экспертом, инвестирование в объекты первичного рынка с точки зрения плюсов и минусов отличается от приобретения квартир или коммерческих помещений на вторичном рынке.
Инвестирование в первичный рынок
Приобретение недвижимой собственности на стадии строительства при удачном размещении средств приносит собственнику при реализации проекта прибыль в размере около 20% от первоначальной суммы. Но важно понимать, что сдача здания застройщиком может произойти через 2-4 года, что делает годовую доходность достаточно невысокой — примерно на уровне банковского депозита. В ряде случаев прибыльность проекта может даже не покрыть инфляцию.
Артем Гиневский считает, что такая инвестиционная идея относится в большей степени к консервативным, чем к высокодоходным.
К преимуществам такого инвестирования можно отнести:
- большой выбор объектов — застройщиков много, все они предлагают различные варианты для приобретения частных и/или коммерческий помещений или строений;
- возможность получить скидку — строительные компании в маркетинговых целях зачастую проводят акции, позволяющие сэкономить на покупке недвижимости;
- доступность — можно приобрести объект в ипотеку под сниженный процент или оформить беспроцентную рассрочку.
Но у метода существуют и недостатки, на которые руководитель Капиталогии рекомендует обратить особе внимание:
- переполненность рынка — по мнению ряда аналитиков, предложение квартир на продажу превышает спрос;
необходимость дожидаться срока сдачи — распоряжаться объектом можно будет только через несколько лет (в среднем); - низкая ликвидность — покупатель, готовый приобрести объект по предложенной цене, может найтись не сразу;
- снижение цен на недвижимость — из-за различных факторов может уменьшиться как стоимость конкретного актива (например, квартира будет падать в цене, если рядом с домом построят автомагистраль или промышленный комплекс), так и в целом по рынку (самая вероятная причина — изменение экономической ситуации);
- риск возникновения проблем у застройщика — приобретая здание или помещение на начальных этапах, инвестор может столкнуться с «заморозкой» проекта или задержкой сроков сдача, что приведет к дополнительным расходам и временным затратам на судебные разбирательства.
Артем Гиневский советует выбирать только надежных застройщиков, даже если предложенные ими варианты дороже, чем у остальных компаний — доход от вовремя сданного объект компенсирует сомнительную разницу.
Инвестирование в объекты вторичного рынка
Покупая жилье или коммерческие помещения «с рук», можно столкнуться со следующими негативными моментами:
- риск юридической нечистоты выбранного объекта — необходимо проводить проверку соответствия недвижимости предоставленным документам или принять риск потери имущественных прав (например, если выяснится, что из мест лишения свободы вышел снятый с регистрации жилец, имеющий права на квартиру);
- высокая цена — готовые квартиры и дома стоят дороже, чем объекты первичного рынка;
- возможные проблемы коммунального характера — часто после покупки открываются дефекты, на исправление которых приходится выделять дополнительные средства (например, неисправность канализации или системы отопления).
Достоинства приобретения такой недвижимости в том, что распоряжаться ею можно сразу после оформления документов о собственности. Риск «заморозки» строительства отсутствует.
Достоинства и недостатки покупки недвижимого имущества для сдачи в наем
По данным аналитиков проекта Капиталогия (отзывы практикующих инвесторов это подтверждают), с целью предоставления в аренду в основном приобретается недвижимое имущество на вторичном рынке. Достоинства такого подхода в следующем:
- получать прибыль можно сразу;
- доход пассивный, не требует постоянного участия собственника;
- спрос на наем жилья и коммерческих помещений высокий;
- если оформлена ипотека, то с полученного дохода можно ее оплачивать.
Но существуют и недостатки:
- необходимо поддерживать внешнее состояние объекта в презентабельном виде;
- возможны «простои» в момент смены арендаторов;
- с полученного дохода следует оплачивать налоги.
Но, несмотря на перечисленные недостатки, Артем Гиневский считает, что инвестирование с целью сдачи в наем — прибыльный и выгодный способ получения дохода.
Подведение итогов
Эксперты проекта Капиталогия РФ и Артем Гиневский напоминают, что при приобретении квартиры физического лицо может получить налоговый вычет, что делает инвестиции еще привлекательнее. При этом нужно учитывать издержки — траты на оформление документов, необходимость отчислять налог на собственность и оплачивать коммунальные платежи.
