1 июля ипотека с господдержкой уходит в небытие. Что дальше?
Рыночные ставки по жилищным займам и так уже выше 20%, а эксперты прогнозируют их рост еще на пару пунктов сразу после сворачивания программы с господдержкой. А также возможного повышения ключевой ставки в июле, которое становится все более вероятным.
Когда мы говорим об окончании массовой льготки, речь идет о кредитах с господдержкой под 8%. То есть – о самой популярной программе последних четырех лет. Причем многие банки УЖЕ перестали принимать по ней заявки. Это Сбер, ВТБ, Альфа Банк, МТС-Банк, Ак-Барс, Почта-Банк и другие. Причина у всех одна и та же: лимиты УЖЕ – или почти – исчерпаны, либо просто не осталось времени на сделки.
А еще Сбер и ВТБ прекратили выдачи и по другим льготным программам. Первый – по айти-ипотеке. А второй – тоже по айти и ещё по семейной.
И это при том, что обе продолжат свое существование после первого июля. Айтишную льготку, которая истекает в конце года, подумывают продлить еще где-то на годик. Правда, ее хотят подсократить. Например, исключить из программы Москву и Санкт-Петербург.
Что будет с семейной ипотекой?
А вот семейную ипотеку оставят аж до 2030 года. Но и тут без изменений не обойдется. После отмены ипотеки с господдержкой она, вероятно, станет самой массовой программой в России. И в правительстве решили ее как следует отредактировать, чтобы она стала более адресной. Так что с 1 июля семейная ипотека предстанет уже в обновленном виде. Конкретные условия власти должны объявить в ближайшие дни.
Но кое-что нам известно уже сейчас.
На сегодняшний день ипотека с льготной ставкой в 6% доступна семьям с двумя несовершеннолетними детьми, либо с одним ребенком, но до шести с половиной лет. Но уже с первого июля такую приятную ставку смогут дать ТОЛЬКО при наличии детей до шести лет включительно. Причем какие условия сделают для семей, где младшее поколение не попадает под эти требования – до сих пор не понятно. Известно только, что Минфин предлагал поднять для них ставку до 12%. Но такой расклад наталкивает на совсем уж пессимистичные настроения по поводу ключевой ставки Центробанка. Ощущение такое, что Минфин собрался до 2030 года жить при жесткой ДКП, когда 12% по ипотеке – это прямо льгота.
При этом жителям малых городов или регионов, где темпы застройки слишком низкие, ставку в 6% по семейной ипотеке оставят, независимо от возраста детей. А еще ее сохранят для тех, кто решил построить себе жилье самостоятельно. Это уже касается всех регионов, даже столичного.
И, судя по всему, такая история будет действительно пользоваться популярностью. В этом году россияне уже построили частных домов на 20% больше, чем годом ранее. Так что, возможно, в новых реалиях темпы ИЖС будут расти. То есть, все больше людей начнут выбирать собственный дом, вместо квартиры в многоэтажке.
Насколько реально после ухода льготной ипотеки с господдержкой купить жилье в России?
Рынок недвижимости у нас сильно зависит от ипотек. А они, в свою очередь, — от льготных программ. И особенно от самой массовой — под 8%.
Поэтому не нужно быть экспертом, чтобы понимать – темпы выдачи жилищных кредитов сильно просядут после 1 июля. А за ними – и продажи квадратных метров. Это понимают все – и застройщики, и банки. И поэтому они готовы подстраиваться под новые условия.
Например, в Сбере заявили, что могут продолжить выдачу ипотеки под 8%. Но субсидировать такие ставки, которые в два раза ниже текущих рыночных, предлагают ЗАСТРОЙЩИКАМ. В январе мы уже видели подобные идеи, и тогда они привели к большому конфликту банковского и строительного секторов. Но на этот раз есть принципиальные отличия, которые дают надежду, что такой инструмент все же может сработать.
Тогда, в январе, льготная ипотека под 8% еще жила и здравствовала. И никто не был уверен, что после 1 июля ее свернут. Поэтому застройщиков в той ситуации понять можно: зачем им начинать субсидировать льготные кредиты самим, все равно государство даст еще денег на эту программу.
Теперь же все наоборот. С первого июля льготка с господдержкой ТОЧНО уходит, и застройщикам с банками нужно о чем-то договариваться, чтобы бизнес не просел. А значит – придется пожертвовать частью прибыли, чтобы не терять ее вовсе.
Конечно, можно просто еще поднять цены на квартиры. Но тогда спрос может рухнуть катастрофически. А это ни банкам, ни девелоперам не нужно.
Конечно, другие программы льготной ипотеки пока остаются. Но все они становятся более адресными. То есть, анти-массовыми.
Какие еще инструменты нам с вами сейчас доступны?
Например, в правительстве обсуждаются два механизма: строительные сберегательные кассы и ссудо-сберегательные кассы. Первое – это, по сути, тот же депозит, но с более высоким процентом и бОльшим сроком. При этом порог страхования по нему не 1,4 млн рублей, а 10 млн.
Второй механизм, то есть ссудо-сберегательные кассы – это тоже, по сути, депозит, но положить человек должен сразу большую сумму и под низкий процент. Однако впоследствии это дает ему право получить льготный кредит.
То же самое можно сказать и про рассрочку на квартиру. Кстати – сейчас она набирает популярность. Но тут тоже свои плюсы и минусы. К первым можно отнести очень низкие процентные ставки, либо вообще их отсутствие. К тому же, этот вариант подходит тем, у кого подпорчена кредитная история. Все же застройщики проверяют ее менее ревностно, чем банки.
Минусов тоже много. В первую очередь — вам реально потребуются серьезные накопления. Первоначальный взнос здесь, как правило, большой, иногда до 80%, плюс очень короткие сроки погашения. А значит, ежемесячный платеж может легко вогнать покупателя в тоску. При всем при этом, в отличие от ипотеки, квартира официально не станет вашей, пока вы не погасите всю сумму. А если просрочить платежи — будут жесткие штрафы.
Хотите купить «однушку», чтобы обеспечить доход на всю жизнь? А может, масштабировать выручку от сдачи квартир в аренду за счет ипотеки? Или научиться видеть насквозь лжериелторов и их «темные схемы»? Приходите на канал Деньги из бетона. Все самое лучшее о рынке недвижимости давно собрано здесь.
